【樓價處於現水平，換樓合適嗎？】

置業是各人重要的題目，現在樓市氣氛仍保持暢旺，有些朋友詢問筆者是否換樓時機？ 改善住屋需要是人生重要的一環，很多因素也會加速換樓的需求，例如家庭成員多了、工作地方地點改變了，變得徧遠，希望縮短返工時間、想住近家人等。筆者覺得「市旺」、「市靜」同樣是換樓的機會。 但筆者認為「市旺」的時候，更能達到換樓的目的 ，市況好，表示經濟仍然有活力，銀行會積極承做按揭，能夠批出較好條件的按揭，單位放售時，也容易被市場吸納。 大家考慮換樓之前， 可以選擇「先買後賣」或「先賣後買」。 若資金充裕，可選擇前者; 相反，可選擇後者。 若選擇「先買後賣」， 好處是可以鎖定價錢， 以8月中原城市領先指數CCL為187.71點， 比較1月至今，已累積上升13.35%。若能夠先購入單位，就不需要追逐不斷趨升的樓價。 並且不用擔心購單位售出後，因為二手放盤量不多(辣招造成市場扭曲，供應不平衡)， 找不到合適的單位。 但要先計算一下換樓資金是否充裕， 要預算的開支 分別首期、律師費、經紀佣金等，因為購入第二個單位，需要先繳付住宅印花稅15% (買家若在1年內售出首間單位，可申請退回之前款項)。並且要有最壞的打算，假設購入新單位後，在末售出舊單位時， 最好有長達半年供款的預算，確保能夠應付兩邊的供樓負擔或彈性地將物業暫時租出的心理準備。大家也要留意按揭方面， 若擁有第二個物業，根據金管局指引，按揭額會減少10%，即1,000萬以內及1,000萬以外的按揭額，分別由60%及50%減至50%及40%。另外，壓力測試基準的「供款入息比率上限」，也會進一步減低至30%至45%不等。 要評估一下舊單位的售出時間， 要克服「賺盡」的心態，一般業主會提高放盤價，最終難以製造成交。業主可以參考最新成交價錢、了解銀行的估價及諮詢有職業操守的地產代理了解「對手」的放盤價錢，知己知彼。 另外，最近市況出現一些暗湧，例如中美貿易戰、息口有趨升的跡象、社會開始討論「造地」的建議、居屋的新政策及對一手發展商的新政策，如空置税等，會對樓價造成一定變數，發展商也不會將一手樓開售定價過份進取，變相令二手市場造成一些壓力。據7月統計，推出新樓盤項目共16個， 涉逾5,000伙，提供600萬以內的單位，不足17%，說明二手市場低於600萬的單位， 不是一手市場的供應層，這價錢的二手物業，在出售時不會出現太大壓力。 相反，樓價超過600萬以上，正正是發展商的供應所在，互相重叠，所以大家需要預先評估一下，自己放售二手物業是那個範圍。 要知道樓價不會永遠保持上升，途中也會有反覆，加上息口開始有趨升的跡象，更可能有下行風險，大家特別要做好有效風險管理，換樓才能成功。