《地產商不應迷戀大幅超額認購》

有年輕朋友同我講，以後唔會再入票買新樓，因為永遠都抽唔到。又唔怪得年輕朋友咁嬲，在疫情緩和之後，地產商恢復推出新樓盤，他第一時間入票，但睇住個新樓盤從認購不足到超額認購，一倍、十倍甚至五十倍，在超過十倍之後，年輕朋友已經打定輸數，知道自己唔會咁好彩可以抽到前列位置，所以大多數唔會買到。如果抽到很後而又可以買得到，就要認真考慮，大多數買家反而唔敢落搭，造成超額認購幾十倍，最後銷售量仍然未如理想。所以，地產商不應該迷戀大幅超額認購，隨時會弄巧反拙。

有不少人抱着不妨一試心態買樓，如果抽得前又可以買到好單位則不妨買，否則寧願放棄，造成一個新樓盤雖然大幅超額認購，最後銷售未如理想。原因是老闆見到大幅超額認購，會指示售樓部同事在開價時要進取一些，結果因為樓價太高，令到一班打算在疫後執平貨的初次置業者卻步，在慘不忍睹的銷售結果之後，樓市失了最佳的賣樓時間，以後要賣樓就比較艱難，甚至要大幅折讓才有人買。

我認為一個比較可行辦法，就是地產商每次售樓，所賣的單位類型都差不多，例如一房或者兩房，超額認購到五倍時就宣布封盤，令到有心買樓的人見到新樓單位適合自己就會早日入票，以後買到樓的機會亦大一些，隨時超額認購五倍的銷售成績好過十倍。

事實上，在銷售學問裏，最佳的戰略就是封盤，如果五倍就已經封盤，有心買樓的人會早日入票，這是我個人想法。如果大家唔同意，不如問一問ChatGPT封盤是不是最佳銷售策略，或者ChatGPT會畀一個更加好答案。