【覓地發展真的不易嗎?(下集)】

研究過以上3種開發土地方法的可能性外，其餘3個方法如下，分別四)重建、五)改變土地用途、六)運用新的用地。   另一個方法是重建，現由政府負責重建的主要部門是市建局，它們主要功能是令市區更新、拆卸樓建築及改變市區面貌。但因為需要考慮成本控制及效益，不能入不敷支，所以只會選擇效益大、面積廣或急切性高的地盤才加以發展。與及在發展期間，需要考慮很多因素，包括保肓、環境評估、保留特色行業等，故此進度不會太快。筆者同意重建是一個好的方法，一直提倡「主動式」重建策略(可見23/7/2018刊於＜潘sir樓宇新思維＞之【重建增值話咁易】文章)，是按照大多數業主的利益出發，透過專業的 收購策略團隊，令重建成功。   再討論的一個方法是改變土地用途，當中有較小改變而釋出土地的方法， 例如加大地積比率，令建樓密度增多， 提升樓面面積，這方法是可行的。但是否能夠增加單位數目及面積，主要受多方面因素所限，包括消防、道路、環境等，不能超越可承受的負荷量，可以說這是可行的方法之一，但不致大量增加單位。   最後老慮方法是運用新的用地，包括發展郊野公園邊陲地帶等， 香港已建屋的土地佔全港土地約25%，其中郊野公園及自然保護區的部分約佔全港土地40%，以上說明有仍有大量末發展的地方。筆者以顧及環境保育及合理地滿足市場住屋需求中間落墨，希望不大幅改變現有的生態環境下，又能釋出爭議較少的土地資源。筆者覺得發展鄉郊邊陲地帶，有其研究的空間，但這是一個較遠期的方案，因為涉及大量的法律程序及「移山起路」的大型工程，需要考慮其開發成本實在不輕，建議可以加快討論，但不能短期付諸實行。   帶出土地發展的討論，令社會思考未來土地發展新方向， 凝聚共識，筆者覺得政府是需要做的。能夠「有長遠的土地開發方畧」才能滿足社會不斷的發展及改善現在住屋面績狹小的問題。要知道在土地開發上，提供新土地供應非用上10至20多年時間不可。若沒有長遠的策略，只會流於空談，落後於形勢。