《二手盤價量齊升新盤大手客再現》

投資心得

2023/01/20 李峻銘

上周筆者在本欄提到，中港正式通關，樓市會回復正常，並預計二手筍盤會在未來1-2個月消化完成，但經過一周的時間，樓市復常的速度比筆者估計更快。二手交投方面，一月上半月十大屋苑成交錄得164宗，比同期上升88%，海怡花園升幅最高，達16倍；屋苑呎價也全面上升，以將軍澳新都城升14%稱霸，可謂價量齊升，近年罕見！

香港一手新盤市場成交表現出色

至於新盤市場，在沒有新盤開售的背景下，也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多，半月成交有96伙。上車盤外，豪宅表現也一樣出色，當中位於啟德跑道區的澐璟，本月已有15宗成交，此盤全屬2,000呎以上大單位，呎價近5萬元，每單成交都近億元以上。除此之外，九龍區St. George's Mansions也有5宗成交，呎價也有超過5萬元，總價也是億元成交；至於新界區也是不惶多讓，馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以$5,600萬成交，成交呎價超過$35,000，創項目成交價及呎價新高！更令筆者意外的是新盤大手客再現，九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位，每個單位成交價都超過$2,000萬，總價超過1億6千萬元。

通關對樓市刺激比預期更正面

筆者原先估計，通關初期由於簽證等手續所限，人流應該有限，南下的會以「新香港人」為主，從政府的入境數字來看，應該與事實符合，但對樓市的刺激，卻似乎比預期中更正面！筆者也有留意到網上有不少評論認為，國內近年經濟及樓市不振，通關未必帶來購買力，反而令國內業主方便南下沽貨，令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上，這種說法合符推理的邏輯，但實情卻並沒有這麼簡單及直接！

通關後大舉沽貨數量有限

對於物業的買家來說，買樓始終是重大決定，會傾向保守，喜歡實地考察，封關期間不會貿然出擊，而是傾向等待時機，所以購買力是可以累積！相反，如果國內業主遇到財困，一般都是急於套現，即使隔離措施麻煩也不會等待，何況通關時間是未知數，只會盡快行動，所以沽貨的壓力是不會累積的！

而且，據筆者在市場上的了解，國內業主為求盡快套現，會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的3~4成，財務公司樂於加按至七成，加按套現後業主同時會在市場放售，賣出物業的款項用作還款！如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。筆者從財務公司或銀行的銀主盤名單中，發現豪宅物業數量極之有限，所以筆者相信國內業主在通關後，會大舉沽貨的數量也有限！

加上美國的通脹率又再下降至6.5%，加息壓力下調，香港樓市春節後，相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化，作出符合自己需要的決定。