重建增值話咁易

物業市場自2008年金融海嘯出現後，多個國家的政府用量化寬鬆的方法，濫發貨幣，希望以低息令經濟盡快復甦，最終令市場「游資」充斥。加上，人們為防止手上現金不斷貶值，斷追逐實物資產投資，令樓價被推高。 為對抗手上現金不斷貶值，留意到近幾年人們對資產(主要討論物業)值增有以下方法，方法一，購入物業等升值; 方法二，對後市十分樂觀的人，會選擇「加注」再購入資產，例如加按現有的物業，再買入多一層物業。但除首次置業能夠繳納正常印花稅外，當用同一人名購入第二層物業已經要繳納15%印花稅，用這樣方法入市成本甚高。人們會問有否更有效、又安全的增值方法？ 筆者對樓宇(主要討論近50年的舊樓) 增值有另一個建議。怎樣在這個「有價有市」的巿況下，能夠以一個較理想而又高於市價的價錢售出單位，答案就是被收購。 重建收購一般集中在舊式物業， 原因是較新的單位，一般樓高數十層，已經用盡其地積比(即樓宇的密度)，所以物業重建的機會不高。較舊的物業，發展商收購後，可以將物業拆卸，然後重建，將末用盡的地積比用盡，釋出更大的可銷售面積，獲取利益。 所以今天筆者集中討論，舊樓如何在重建上得益，小業主怎樣能夠把握「有價有市」的情況套現，獲取更大的「紅利」，令利益最大化。但很多時業主會以「皇帝女唔憂嫁」的姿態看待自己手持的物業，有的業主因為擁有多個業權，有一定的租金收入，增強了他們的持貨能力，實行打持久戰，等待有意收購的財團出現; 抱著「流當唔值錢」的想法，以不變應萬變的姿態，等待收購機會出現，用「被動式」的收購策略。 但要知道硬幣也有兩面， 他們只看到事實的一面。這一面是，舊樓在發展商角度是有其一定價值。當他們奪得此地盤，會進一步用盡其地積比，將銷售樓面面積增大，賺取回報。但要知道，另一面是， 根據市建局2017年3月17日的資料顯示，香港超過50年舊樓的數目，已經有9,700橦， 約佔樓宇總數的24%，2018年7月公佈，2018年上半年期間經強拍(集合80%業權而滿50年的物業，可運用《土地(為重新發展而售賣)條例》，收回物業發展)申請的個案總數只有14宗，去年全年共有15宗。這樣說明舊樓數目之多，而當中又被成功選中，最終收購成功的比例， 實在不高。以「皇帝女唔憂嫁的方法」，可能要等上5至20年不等的時間，才能有望成功被收購。但到時樓市會否仍然「有價有市」，獲得理想的收購價錢，值得大家深思一下。 筆者有參與重建發展的業務，會建議大家選擇以「主動式」的收購方法。好處是能夠掌握有氣氛的時機售出單位，也能夠爭取一個大多數人(價格永遠不能百分百被所有人認同) 認同的好價。怎樣能達致收購成功？筆者建議引入專業的重建整合團隊。我們需要認真挑選好的收購策略團隊，因為市場大多數的團隊，是某個財團的代表，收購團隊只向單一財團服務， 不是小業主利益優先。 所以筆者更加相信，能夠找到一個中立、專業的收購策略團隊協助完成收購，是十分重要的。因為筆者是學術人，更加感受到需用專業的方式進行收購，令買賣双方同樣感到滿意， 大家各取所需，最終達致「多贏」，是筆者一貫的宗旨。專業的團隊，他們會更有效率、認真地做收購。挑選什麼類型的團隊才能夠有效地進行收購？筆者認為他們要有著不同類型的買家在手，包括基金、財團(包括本地及國內)、發展商、富二代等買家作選擇。他們會知道此時此刻，那個買家出價最理想、那個買家需要增加土地儲備的需要最大。最終，他們能夠用「合適的」時間，向小業主提出有誠意、理想的價格，完成收購。 收購若能成功，小業主生活也某程度上得到改善，有的小業主可以換到較優質的物業、有的小業主不需要再擔心日後負擔高昂或不合理的維修費、有的小業主需要再擔心年長的父母上落多層樓梯的體力透支、有的小業主不再擔心舊樓欠缺足夠保安，而出現治安問題、有的小業主不再擔心大廈欠缺管理，造成不同行業搬入，影響居住環境等。 收購的關鍵是「沒有永遠反對收購的人」，只是當中有少數，以收租為主的業主，因為他們並非在此物業居住，不需要關顧環境是否適合自己居住。但他們同樣會擔心日久失修的環境，要每隔幾年負擔沉重的維修費或因大廈的失修，而令租客的流動性增加，影響租金。加上，在人性「事不關己、己不勞心」的心理下，大部分小業主也是不積極參與大廈業主立案法團的會議，這是一個常態，直至有天價維修等出現，小業主才認真找解決方法，到時已經太遲。要知道愈遲被收購，維修成本越高。所以說穿了，當中的小數派，他們也不是絕對反對被收購的人，他們只是希望有一個財團代表出現，可以提出較合理收購的方案，對大廈的收購展現誠意。最終，出到一個好的價錢，這就是大廈大多數人的共同願望。所以找到專業的收購策略團隊，開展收購最為關鍵。