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三月 29, 2024 星期五 間有陽光 27° 68%

《現樓市下跌,政府無需要急於救市》

 
     

「給我一個機會,我以前無得揀,我而家想做翻個好人……對唔住,我係警察。」2002年上映「無間道」中最經典的劉德華與梁朝偉的天台戲。翌年SARS爆發,整體經濟嚴重受創,住宅交投一度「插水」並出現恐慌性拋售,其中淘大花園有單位成交價低見55萬……。

時至今日的香港比當年「無間道」那個時候的香港發展得更風光。然而,「再給你一個機會,宜家有得揀,你還想揀上車嗎?」

樓市下跌週期,可遇不可求 

這段時間,身邊好多朋友問我現時環境可以上車嗎?我都建議如果未上車或想住大啲改善生活的,趁現時已有的按保計劃1成或2成首期、再加上現時處於樓市降溫下跌週期,已留有機會及空間讓大家圓夢。

當然最緊要,係過到自身壓力測試,唔好睇銀行壓力測試,因為銀行壓力測試只反應到你供樓能力,而自身壓力測試先反應到你的承受能力,自身壓力測試需扣除你每月家庭固定開支(例如有無供養父母或小朋友供書教學,及自己每月生活開支等等),扣除後得出你真正的供款能力,還要計算可能出現一些不確定因素帶來的影響能否渡過。

香港樓市經歷過多次升升跌跌,只要買到個安全價,輸嘅機會率會好低,就好像2003年入市那班人守到2018年有無輸?什麽是安全價?筆者認為最少低於市場價10%至20%視乎唔同屋苑,趁下跌週期多睇樓多還價遇上心儀物業更加要大膽還價。


| 李海文先生 :  香港樓市經歷過多次升升跌跌,只要買到個安全價,輸嘅機會率會好低 (網絡圖片)

最緊要相信香港,一定唔會執個輸籌

繁忙嘅工作節奏令你幾耐沒有睇過香港嘅夜景。我最喜歡上太平山頂睇香港夜晚景色最靚最動人,繁華熱鬧,燈火璀璨,每一盞燈背後都是一個個溫暖嘅家。 

香港是世界級大都市,有深厚嘅發展根基及經驗,只要你守得住自己個家自己層樓,終有見陽光嘅一日,最緊要相信香港,一定唔會執個輸籌。


| 李海文先生: 香港是世界級大都市,有深厚嘅發展根基及經驗,只要你守得住自己個家自己層樓,終有見陽光嘅一日 (網絡圖片)

無必要賣樓,不要急於賣樓

任何時段都存在有人急用錢或其他原因而劈價賣樓,無需太在意。反之,若不理性拋售待,樓市復甦結果是會唔見好多錢。筆者認為,現時出現恐慌性拋售嘅跡象,其實,無必要賣樓的人無需趁這刻賣樓。

市場上好多聲音呼籲香港政府撤辣或減辣救市。樓市係要救,但要點救,就要考驗政府的智慧。倘若現時對外減辣,樓市可能又會報復性反彈,再次形成市民難上車死循環。

建議政府救市可以考慮先對內後對外,先要比充足信心及優惠需要首置上車的市民,好讓夠首期入息又穩定的趁早儘快上車。

對於入息穩定但首期唔夠的市民,政府可在限期內制定「首置首期支助計劃」,符合條件的可低息或延長還款期申請支助,助首置上車;「首置首期支助計劃」可從入息穩定、樓價、指定1房1廳起除後以人均居住面積、田土廳無記錄、寬減印花稅 等等因素入手制定申請條件。


| 李海文先生:建議政府救市可以考慮先對內後對外,先要比充足信心及優惠需要首置上車的市民,好讓夠首期入息又穩定的趁早儘快上車。 (網絡圖片)

《舉個例子》
陳大文夫妻工作穩定,每月入息合共5萬,首期儲得20萬,希望買入450萬物業,核實符合「首置首期支助計劃」(假如「計劃」樓價制定在500萬內),陳大文夫妻可申請首期支助得28萬,順利上車。

對於另一種想改善置換型的市民,想住大啲換大啲,但首期又唔夠,自住唯一一層樓又未賣得出,與「首置首期支助計劃」一樣推出「置換支助計劃」,重要條件是名下只可得一套樓,可先置換再在「置換支助計劃」指定年限內賣樓還錢給政府。

《舉個例子》
吳明夫妻住緊380萬一房單位,父母從外地回港,太太又生了個小朋友,現需換大啲680萬3房,首期儲得30萬,(假如「計劃」樓價制定在900萬內)核實符合「計劃」條件,吳明夫妻可申請首期支助得38萬,順利換樓住大啲。

當然,如果真係有支助計劃,需加上相關計劃罰則減少被濫用。講到底,#筆者希望救市的方向先惠及香港市民,之後再對非本港市民放寬。最怕政府在樓市上頭痛醫腳,腳痛醫頭,到最後恐怕適得其反。

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