“三條紅線”及疫情影響內地房地產兩年多，個別高槓桿過份拓展的內地房企已進入ICU狀態，原因好明顯，資金不足又不能獲得新融資，之前10個煲3個蓋模式，最終還係“爆煲”。引致，多個城市冒出不少樓盤停工疑似“爛尾”等大量負面新聞，買了長期停工項目的買家開始“坐唔住”，樓又收唔到，銀行又追供款，個別還要交屋租，結果引發一場房地產前所未有的“停貸潮”惡性循環事件，以“強製停貸”出現。當中，以江西景德鎮恒大買家打響斷供第一槍，全國各地受影響買家紛紛跟上。
作為買家，當然唔想被捲入“停貸潮”，那麼你首先要避免買入“爛尾樓”，咁有冇得捉路呢？如果發現唔對路，有冇斬纜機會？不幸買到爛尾，如何處理後續？
何謂「爛尾樓」？
以下幾種情況，都可稱之為樓盤爛尾。
第一：發展商資金斷裂破產、項目長時間停工。
第二：涉及違規興建、綜合驗收不合格、發展商無繳交稅項（導致辦唔到不動產權證書）。
| 李海文：爛尾樓有幾種情況，一種是發展商資金斷裂項目停工、另一種是項目涉及違規興建等 (網絡圖片：中新社)
避免買入「爛尾樓」，有無得捉路？
坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱，有“五證、監管賬戶”可防止買到爛尾樓，事實是否如此？
“五證”的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質，市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助，從五證中可以了解到土地使用權屬（住宅、商業等等）、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。
“五證”的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質，市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助，從五證中可以了解到土地使用權屬（住宅、商業等等）、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。
重點講下“預售許可證”，獲得此證發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。
（注意，“預售許可證”內容入面所允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟，購買前仔細向發展商查詢。）
“監管賬戶”規定由“銀行、政府、第三方”的監管及指導，“監管賬戶”內的資金發展商只可專款專用，用於本項目建設，不得隨意支取挪用，而進入監管賬戶的資金 (包括定金、首期、尾數、按揭貸款)。
可以睇出，“五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售，而“監管賬戶”保障了後期項目有足夠資金興建，政策保障性可謂做足，那麼爛尾樓事件為何仍頻發生？
| “五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售 (網絡圖片)
其中，引述一個個案，來源於南方都市日報及財聯社消息指，鄭州市一爛尾項目康橋玖璽園預售資金違規挪用一事可謂撲朔迷離，鄭州銀行表示沒有違規，監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款，而房管局則表示，銀行說法與事實不符，將追究銀行責任。此事件涉嫌銀行在項目未封頂情況下，將個人貸款發放給發展商，可見“預售監管資金”挪用或監督方面仍存在問題。事實上，據知亦有部份未封頂而長時間停工項目，銀行疑似提前發放貸款，監管資金被挪用，部份發展商取得資金後疑似沒有履行用於該項目興建，引致項目停工。
| “五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售 (網絡圖片)
其中，引述一個個案，來源於南方都市日報及財聯社消息指，鄭州市一爛尾項目康橋玖璽園預售資金違規挪用一事可謂撲朔迷離，鄭州銀行表示沒有違規，監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款，而房管局則表示，銀行說法與事實不符，將追究銀行責任。此事件涉嫌銀行在項目未封頂情況下，將個人貸款發放給發展商，可見“預售監管資金”挪用或監督方面仍存在問題。事實上，據知亦有部份未封頂而長時間停工項目，銀行疑似提前發放貸款，監管資金被挪用，部份發展商取得資金後疑似沒有履行用於該項目興建，引致項目停工。
其實，在2003年央行就曾出文件，制定了“銀行只能對封頂項目發放個人貸款”。但現實中存在漏洞，有關方面實應出台相應可行性細則杜絕此漏洞。
| 李海文：在2003年央行曾出文件，制定了“銀行只能對封頂項目發放個人貸款”。(網絡圖片)
還有，綜合驗收是項目最後一個環節，如項目興建完成綜合驗收唔合格，亦有可能導致辦唔到不動產權證書。
睇到這里，相信讀者都明白要防止買入爛尾樓防不勝防，因為好多情況由不得買家控制，作為買家是很被動。在現時環境下，筆者建議能買現樓就買現樓，畢竟現樓睇得見摸得到，並可考慮選擇無踩“3條紅線”的民企或國企發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企，以上較為穩陣。
睇到這里，相信讀者都明白要防止買入爛尾樓防不勝防，因為好多情況由不得買家控制，作為買家是很被動。在現時環境下，筆者建議能買現樓就買現樓，畢竟現樓睇得見摸得到，並可考慮選擇無踩“3條紅線”的民企或國企發展商、本土有實力亦曾開發多個項目的房企，以上較為穩陣。
由於篇幅有限，今期皈大家分享《避買爛尾樓，有冇捉路？》下一期再跟讀者分享《發現樓盤唔對路有爛尾趨向，有無斬纜機會？》，下期見。
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（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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