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十二月 1, 2022 星期四 多雲 14° 72%

《避買爛尾樓,有冇捉路?》

 
     
“三條紅線”及疫情影響內地房地產兩年多,個別高槓桿過份拓展的內地房企已進入ICU狀態,原因好明顯,資金不足又不能獲得新融資,之前10個煲3個蓋模式,最終還係“爆煲”。引致,多個城市冒出不少樓盤停工疑似“爛尾”等大量負面新聞,買了長期停工項目的買家開始“坐唔住”,樓又收唔到,銀行又追供款,個別還要交屋租,結果引發一場房地產前所未有的“停貸潮”惡性循環事件,以“強製停貸”出現。當中,以江西景德鎮恒大買家打響斷供第一槍,全國各地受影響買家紛紛跟上。

作為買家,當然唔想被捲入“停貸潮”,那麼你首先要避免買入“爛尾樓”,咁有冇得捉路呢?如果發現唔對路,有冇斬纜機會?不幸買到爛尾,如何處理後續?

何謂「爛尾樓」?
以下幾種情況,都可稱之為樓盤爛尾。
第一:發展商資金斷裂破產、項目長時間停工。
第二:涉及違規興建、綜合驗收不合格、發展商無繳交稅項(導致辦唔到不動產權證書)。


| 李海文:爛尾樓有幾種情況,一種是發展商資金斷裂項目停工、另一種是項目涉及違規興建等 (網絡圖片:中新社)

避免買入「爛尾樓」,有無得捉路?
坊間曾有專家、地產公司、地產代理宣稱,有“五證、監管賬戶”可防止買到爛尾樓,事實是否如此?

 “五證”的制定確保發展商擁有合法項目的開發及銷售資質,市民了解五證的內容確實對購買有好大幫助,從五證中可以了解到土地使用權屬(住宅、商業等等)、土地使用年期、屋苑整體規劃、項目施工進度及竣工交付的日期、是否符合安全興建準則、是否符合預售許可等等。

重點講下“預售許可證”,獲得此證發展商需要投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,及建築物主體興建要達到當地政府要求進度。

(注意,“預售許可證”內容入面所允許對外發售的樓盤是有指定的樓棟,購買前仔細向發展商查詢。)

“監管賬戶”規定由“銀行、政府、第三方”的監管及指導,“監管賬戶”內的資金發展商只可專款專用,用於本項目建設,不得隨意支取挪用,而進入監管賬戶的資金 (包括定金、首期、尾數、按揭貸款)。

可以睇出,“五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售,而“監管賬戶”保障了後期項目有足夠資金興建,政策保障性可謂做足,那麼爛尾樓事件為何仍頻發生?
房地產】什麼房子不能買?專業房仲建議:這一種,千萬別買! - 今周刊
| “五證”齊全確保了樓盤前期合法興建及出售 (網絡圖片)

其中,引述一個個案,來源於南方都市日報及財聯社消息指,鄭州市一爛尾項目康橋玖璽園預售資金違規挪用一事可謂撲朔迷離,鄭州銀行表示沒有違規,監管賬戶里資金是獲房管局相關部門批準撥款,而房管局則表示,銀行說法與事實不符,將追究銀行責任。此事件涉嫌銀行在項目未封頂情況下,將個人貸款發放給發展商,可見“預售監管資金”挪用或監督方面仍存在問題。事實上,據知亦有部份未封頂而長時間停工項目,銀行疑似提前發放貸款,監管資金被挪用,部份發展商取得資金後疑似沒有履行用於該項目興建,引致項目停工。

其實,在2003年央行就曾出文件,制定了“銀行只能對封頂項目發放個人貸款”。但現實中存在漏洞,有關方面實應出台相應可行性細則杜絕此漏洞。