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《新盤貨不對辦 買家有權追回損失及賠償》

 
     
2022/09/23 樓市蔣門人 Lucy Jiang
最近香港一手樓市場暢旺,不斷有新樓盤推出,當中不少更是建期預售,那麽在「收樓」的時候,貨不對辦又該如何?

過往筆者亦曾提及在二手樓宇買賣中,買家可以在簽訂臨時買賣合約時,要求賣家處置或保留物業現有的配套設拖如傢俬、電器等,並列入合約。倘賣家在成交時尚未妥善處理,買家有權追回損失,甚至踢契。然而,這能否套用於一手樓宇買賣?
樓價脫節買家何來|施永青
| 二手樓宇買賣中,買家可以在簽訂臨時買賣合約時,要求賣家處置或保留物業現有的配套設拖 (網絡圖片)

一手樓宇買賣過程中可能產生的問題可謂是五花八門,除了執收問題、拖延收樓日期甚至長達六個月、樓盤交樓標準與售樓說明書不盡相符、及至樓底高度、用料有變⋯⋯多不勝數。曾經有業主收到發展商郵件告知單位部份裝置會有變動,例如櫥窗設計改動,實門變成百葉門、露台欄杆、混凝土底座改變等等。有買家落訂時收到的第一版售樓書與最新一版售樓書於「裝置裝修物料及設備」項目上已是大相逕庭。
 
一手住宅物業銷售條例
準買家在一手樓宇買賣中是受到《一手住宅物業銷售條例》所保護。《一手住宅物業銷售條例》清楚列明了售樓書內必需列明屋苑內「裝置裝修物品物料及設備」如門窗、露台等的細節描述,包括裝修物料類型以及是否有蓋。至於物業內的窗戶,更需要說明其窗框、玻璃用料;單位內的門所採用的裝修物料及配件也要標明。同時根據銷售條例,若然發展商未能提供樓盤項目承諾的升降機設備品牌及產品型號,可選擇安裝品質相若的設備代替。

而為了保持售樓說明書能夠更準確反映樓宇實況,法例規定了建造商每三個月便要更新說明書一次。故第一版售樓書與最新一版售樓書的內容往往截然不同。假如發展商有意隱瞞某些失實情況,例如早已決定安裝百葉門而不是實門,卻沒有於售樓書中列出來。但基於疑點利益歸與被告的原則,買家一方需要提出證據,政府會依據賣家是否涉及誤導及失實陳述的方式來跟進處理。

而事實上,根據《一手住宅物業銷售條例附表5第23條》,發展商保留權利在有需要時更改建築圖則。然更改建築圖則對物業有一定性的影響時,則需在改動後的十四天內通知買家。
 
不滿改動的買家能否踢契
買家一方因不滿經改動後的單位進行「踢契」,便需要視乎單位尺寸有否因此改變而定,如單位尺寸出現不同,建築商需按比例作售價調整。

| 買家一方因不滿經改動後的單位進行「踢契」,便需要視乎單位尺寸有否因此改變而定 (網絡圖片)

物業設計改變超出了原面積的5%,買家已可選擇踢契,發展商需要賠償訂金以及期內利息支出。準買家也必需在發出更改通知的三十天內提出,否則將被視為接受改動。

但單位尺寸維持不變,業主純粹是不滿建築物料或設置改動,視乎發展商更改裝置裝修物料及設置是基於「不可抗力或其他理由」。即發展商若能獲得認可人士的意見並證明裝置的變動是因為未能取得故安裝相若的裝置來代替,是被允許的。
 
非不可抗力下,售樓商進行改變
香港法例規定發展商在履行合約時,必須執行合約中的重大條文。假如最後交出的單位與合約中的重大條文相差甚遠就會被判為「根本性違約」。因此買家不滿發展商提出的變更,或其更改並不屬於「不可抗力」範疇內,即可以根據合約法拒絕接受改動,發展商亦需要賠償買家。

怎樣才屬於根本性違約?司法實踐中,判斷違約後果,乃實質上剝奪了受害人所期待的東西,必需接合案件的具體情況作詳細分析,很難找到一種劃一、固定的標準。在一手樓宇買賣方面,化繁為簡,即是買家以一個買賣雙方同意的價錢購入單位時,認為一個合理的單位標準與正式收樓時單位情况是否相符。

於此所謂的客觀標準可以説是非常個人化,為了減少偏頗,買家可以找公證行評估其用料與原本標準的差異。若公證行也覺得當中存有很大的偏差,買家可以選擇不接受並要求發展商賠償。