《加息困擾樓市 上車換樓良機》

本周美國聯儲局又議息，加息半厘已無疑問，但當美國發表5月消費物業指數達到8.6%及核心消費物價指數上升至6%，令市場估計加息幅度可能去到0.75%，而美國股市在上星期五應聲急挫880點。

回到香港樓市，可謂冰火兩重天，週末白石角新盤一Q清袋，向隅者眾；相反二手成交則疏落，十大屋苑週末成交少於十宗，當然也因連日天雨有關！再看本年度首五個月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，當然第一季度香港受疫情嚴重影響，成交量下跌也是自然不過的事情！

筆者再將數據範圍放大，自1980年1月，香港私人住宅樓價指數為18.3，升至去年2021年9月歷史新高398.10，升幅超過20倍，而今年2022年4月為384，即自高位回落了3.7%左右。綜觀這42年的走勢，可謂大漲小回。最矚目的當然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度為66%，之後一直上升。至2008年金融海嘯才有較大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅為8%，之後就由15年尾至16年頭美國加息收水，也令樓價由306.10跌至271.4，幅度近11%，2018年中美貿易戰，也曾令樓價由7月份的394.8跌至12月的359.40，幅度為9%。

筆者的結論是樓市大漲小回的過程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融問題息息相關！97年的大風暴則是金融加「八萬五」的政策，加上剛回歸的政治氣候，才會為樓市造成極大的跌幅。

今年樓價又受到美國滯漲風險上升而困擾，加上俄烏戰爭加強了通漲的恐懼，但筆者卻發現中國5月的CPI遠低於美國，國內沒有滯漲的風險，反而是需求不足，中國並不會加息反而減息。市場上不少基金，在美國衰退的背景下，反而更樂於投資在中國，加上港股A股都處於低位，基金大戶寧願蝕息，也樂於持有港元，等候投資機會。港元貸款利率上升的幅度，在今年內也是有限。除非美國利息上升似70年代，超過10厘就會為全球經濟帶來災難性影響，香港當然也難倖免！不過，筆者相信這風險太明顯，任何財金高手也不會重蹈覆轍，所以筆者反而認為隨著疫情回穩及通關，利好因素即將浮現，今次樓價稍為回調，實際是上車換樓的置業良機！