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七月 16, 2024 星期二 微雨 29° 85%

《內地救經濟能否刺激樓市量價齊升?》

 
     
房地產業可以講,是內地經濟支柱其中之一,亦是帶動發展進程中城市的大部分經濟收入來源,並且涉及多重上下游產業鏈。尤其近幾年,因內地疫情反覆加上經濟疲軟及“紅線政策”大環境影響下,很多發展商財務已進入“ICU”狀況。

筆者李海文認為,導致部份發展商落得如今困境,實際原因是其過分拓展、過分槓桿、“十個煲三個蓋”。一旦市場外圍出現不可控之情況,將會產生一連串骨牌效應,就如市場上新盤成交量價齊跌、經濟下行失業率上升、市民收入減少對樓市失去信心等等。這樣下去不是辦法,所以國家及各地政府開始釋出樓市的鬆綁信號。

大會未開,支持政策已至
5月25日,國務院召開「全國穩住經濟大盤」視像會議,是一場超10萬人的重量級救經濟會議,國務院常務會議決定實施6方面33條措施,要求各地城市積極儘快“應出儘出”可操作實施細則。而救經濟的措施當中,事實上也間接讓房地產受惠。

|2022年5月25日國務院召開「全國穩住經濟大盤」視像會議是一場重量級救經濟會議。 (網絡圖片)

早在會議前,央行其實已釋出救經濟信號。2022年分別在2月、4月、5月連續3次降息,最近一次是5月20日,5年期以上LPR為4.45%,比之前4.60%按揭以來的歷史最低位還要再降15個基點。筆者亦前往內地銀行(其中包括:中銀、工行、建行)了解,一/二手樓宇按揭利率首套最低確實4.45%,放款時間最快約1至2個月,對於存在資金壓力的發展商及業主來講,確實是有效的“舒緩丹”。


| 2022年5月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.7%;5年期以上LPR為4.45%。(圖片來源:中國人民銀行網頁、李海文先生)

除此之外,內地眾多城市亦跟上樓市鬆綁的節奏,各有不同,舉幾個例子,其中有「優化公積金房貸、首套住宅物業由3成首期降至2成、對2孩3孩家庭增加購買資格、放寬非戶籍居民買樓的社保條件限制、增值稅由原來滿5年免徵降至2年免徵(降低二手物業買賣業主方稅項)、縮短二手住宅限售期等等」。在這里特別要提及首次提出的3孩政策,突顯政府鼓勵提高出生率,對抗老齡化,同時可帶動經濟,亦能增加未來勞動力,而人口增加也有助消化樓宇庫存。 

救經濟能刺激樓價上升?
在目前利率優惠及樓市鬆綁下,有助剛需及改善型群體上車,估計部分受惠城市的新盤交投量將會有所提升。好多讀者可能會有疑問,交投量提升會刺激樓價上升嗎?筆者李海文認為,由於內地城市差異化大,上面提及降息與鬆綁樓市政策這場及時雨,對不同城市的影響不能一概而論,原因畢竟內地“因城施策”,不同城市有不同政策。