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八月 20, 2022 星期六 微雨 26° 90% 強烈季候風信號

商舖知識:商舖出租遇上租霸,點算?

 
     
2022/03/03 李根興
2022財政預算案破天荒立法禁止商舖業主追租?! 咁3至6個月後,業主應該點? 

最近經常睇到這個廣告。租舖萬一租客唔交租,如何處理?

這條可能是香港最詳盡嘅影片關於商舖收租。

商舖遇上租霸,怎樣辦?

最近經常看到這個廣告:「遇到租霸就要買佢怕?(rent smart)」, 相信許多業主見到這廣告,都想一腳踢在那租霸身上。

買舖要買得PRO, 無非為了能收租、能加租、等升值、以及等待重建。 但買舖想收到租,有時也不是容易的事,本文就跟大家談談如何收租。
商舖的價值主要在於租金「厘數」回報,而非呎價。假設一間舖每月收5萬蚊租金,3厘回報,(5 x 12)/0.03 = 該舖值2000萬。 但萬一收不到租呢?這時候便要留意以下三件事:

(1) 有沒有向印花稅署打釐印;
(2) 有沒有在田土廳註冊;
(3) 有沒有後續的法律行動 - 我指的是封租令及收樓令。

(1) 先談有沒有打釐印:任何形式的租約,都需要在簽署日期後30日內打厘印。否則,業主與租客之間有何爭拗,就不能於民事訴訟的程序提出作為證據。打厘印可透過互聯網、郵寄或親自去印花稅處處理。

記著,長租、短租、租兩日也好,均需打厘印才具法律效力。印花稅稅率(又名釐印費),是由低至平均年租的0.25%至1%。 有免租期就會將個平均年租拉低。

如果租約內有任何「頂手費」,就會徵收4.25%。即是說,如果租金是每個月5萬,租約為兩年,頂手費為20萬,所需要繳付的印花稅就是 60萬的0.5%,即是$3000,再加頂手費的$9500,合共需繳付$12500 印花稅。當然,以我所知,許多時候雙方未必把所有協議寫在租約上,否則費用便會更高。

法例並未規定應該由業主還是租客繳付該筆印花稅, 但一般來說都是業主和租客各自承擔一半。
如果過期沒打厘印,而又打算回頭繳付,則視乎過期日子,通常罰款2至10倍釐印費。當然,若遲得太多,據我所知,很多人會以家中有事、出門旅行、身體狀況不佳等理由求情,很多時候署方可能接受你的請求而減免罰款。其實,對方都是「打份工」而已,不過奉勸千萬別虛報資料,以免惹禍上身。適可而止吧。

記住,租約必須打釐印才有法律效力,別為了慳一點金錢而逃稅。如果沒有打厘印,即使租客欠租,基本上業主也無話說。

(2)租約有沒有於土地註冊處(俗稱田土廳)註冊:在田土廳註冊主要為了讓公眾知道該物業的業權情況,這樣你在法律上才具有優先權。買賣、按揭、其他產權負擔(encumbrances)等項目,一般都會註冊。租約方面,則視乎是三年以上還是以下。不超過三年的,通常用租賃協議(tenancy agreement) ;超過三年的,應該以租契(lease) 形式來進行。兩者常被統稱為租約,但在技術上,兩者是不同的。

租賃協議(tenancy agreement) :通常租期不足三年,基本上可以隨意訂立,但求有白紙黑字,甚至即使只得口頭協議也行。當然,一旦出現爭拗,只得口頭協議就肯定「審死官」,所以還是書面作實為佳。至於到不到田土廳註冊則無所謂,這不會影響其法律上的優先權。

租契(lease) ,用於處理租期三年以上,是較正規的租約。租契必須以契據(deed) 方式簽立,亦即必須經簽署(sign)、蓋章(seal) 及交付(deliver,即互相交換)才能成立,上面通常可見到一個小紅章,若是有限公司就會用到鋼印。 根據《土地註冊條例》,所有租契均應於土地註冊處註冊,否則便失去其優先權。換言之,如果不知哪裡來出現另一個租客遲來先註冊了租契的話,沒有註冊的原租契,就可能失去優先權了。記住,兩年死約加兩年生約(即續租權)的租約,也算是超過三年的租約,應拿去田土廳註冊,以保障優先權。

老實說,註冊之後優先權乃保障租客居多,因業主不大可能無端找自己麻煩,去租給兩個不同的租客。你不妨調查一下,十份中有九份超過三年的租約都沒有註冊。反之,如業主想踢走某長約租客,就可以另覓一個新租客,然後去註冊新的租約,那麼該份新租約就隨時有優先權租用舖位了。當然,如舊租客手中租約已打釐印,他可以循其他渠道向業主作追討。但如果連釐印也沒有打,就沒有法律無效力了。

至於租約有否註冊,一般並不影響業主追討租客的租金,因為註冊只牽涉租客優先權,但無註冊並不代表租約沒有法律效力。

(3) 採取法律行動:只要租客遲交租超過15日,業主即有權採取法律行動控告租客。法律行動包括三項:(1) 追討租金欠款;(2) 舖內財物扣押令(亦稱封租令);(3) 收回商舖的管有權(即收樓/收舖令)。這裡逐一介紹如下:

 (1) 先談追討租金欠款。視乎對方所欠租的金額,業主可向高等法院原訟庭、區域法院或土地審裁處申請追討租金欠款。如果是區域法院的話,追討租金介乎5至100萬之間。而無論上述哪級法院,均須先出律師信、再向法院提交申請,還要宣誓、送達申請通知書給欠租客、排期聆訊等等,起碼搞幾個月。因此如欠款不超過五萬元,業主可以考慮去小額錢債審裁處追討,手續簡單快捷得多。另外需留意,由今年12月起,區域法院民事申索限額由100萬提升至300萬,小額錢債處則由50,000元提升至75,000元。

 (2) 申請舖內財物扣押令,即封租:對商舖來說,這是最有效的收租方法。業主先要向區域法院申請一張財物扣押令(Distress Warrant),俗稱封票,業主需單方面以宣誓形式向法庭作出申請,假若法庭接納業主的申請,即會發出扣押令,快則數周內收到。申請過程毋須通知租客,免得對方得知而搬走東西。接下來業主可找法庭派出執達吏去抄封屬於租客的財物以抵償欠租,例如舖內的桌椅、生財工具、裝修擺設等。租客有五個工作天的期限來還錢交租,不交的話就會公開拍賣扣押了的財物來交租。不過坦白說,枱枱櫈櫈值得了什麼錢!一般都不夠抵銷欠租。

租舖與租樓不同,樓宇的租客,沒地方「落腳」就要瞓街,就算業主抄封傢俬財物,他還是可以佢絕遷走。租舖是為了打開門口做生意,業主抄封所有生財工具,什麼生意也做不了,連員工也四散,死守著空舖也無意思。要知道做生意並非必需,住宿才是必需。因此一旦出動「封租」,租客如有錢,多半寧繳付欠租。如果他真的一無所有,捨舖而去,你還追什麼呢?當真追討的話,便得回到上述第一個步驟:甚麼土地審裁處、區域法院、高等法院原訟庭等等。如此一來還想追足欠租?造夢吧!

 (3) 收回商舖的管有權(即收樓/收舖令):作為商舖業主,使出封舖行動,而租客仍不交租,業主無非是想收回商舖,另覓好租客而已。業主可以向土地審裁處、區域法院或高等法院原訟庭申請。區域法院方面,涉及欠租金不能超過港幣100萬元,而相關嘅物業應課差餉租值亦不可超過24萬。請留意,今年12月起區域法院可以處理的欠租金額提升至300萬,以及物業應課差餉租值提升至32萬。高等法院通常處理大案,收樓收舖這等小事,許多人選擇到土地審裁處或區域法院著手。

土地審裁處對於收樓/收舖已有既定程序。業主要向土地審裁處申請收樓/收舖,而要有一份合法及己付釐印費的租約,申請後七日內,申請書的副本便會送一份給欠租的租客,業主應同時將「申請收樓通知書」張貼在商舖入口的當眼處,並貼出一份名為「實際管有或居住者通知書 NOTICE TO PERSONS IN ACTUAL POSSESSION/OCCUPATION」,每日一份,貼足三日。這樣做代表業主已經盡力通知了租客。再看看租客在7日內有沒有提出反對,如有反對,租客需向土地審裁處提交「反對通知書」,之後就排期聆訊。如無反對,業主就可向土地審裁處在無答辯情況下申請得直令,約一星期內搞妥,簡單得多。有了裁判的Judgement後,再過一周左右,土地審裁處就應會批准發出「收樓令狀」。

申請人亦可申請「收樓及扣押判定債務人財務綜合令狀」,指示執達吏代為收回樓宇或商鋪,以及抄封租客的財物,以便拿去拍賣來抵償欠租,英文叫做 Writ of Possession 及Writ of Fieri Facias。執達吏收到你的令狀之後,可能會去舖面三次。安排時間後,一般一兩個星期內就會作出第一次的上門,通知租客離開。第二次上門時,如果租客於七日內仍未離開,執達吏便會發出「最後遷出通知」,通知租客收樓日期。第三次上門是正式收樓收舖那天,執達吏會聯同業主上門,有需要時會破門入屋入舖,正式收回單位。

以上整個過程,由正式入表申請,到收回商舖,租客無反對的情況下,快則一個月;租客阻延的話,往往要搞一年半載也不足為奇。至於律師費,便宜的則一萬幾千,租客「玩嘢」或牽涉金額較大 ,律師費起碼數萬元以上。

至於租客可以怎樣「玩嘢」?筆者與幾位律師談過,方法真是層出不窮,此處我不欲多談,以免教曉那些租霸。想知的話,不妨傳個WhatsApp 給我,私底下聊聊。不過如果你有心做租霸,就先得講聲:「我想做租霸,我係契弟!」先再講。

好彩商舖同住宅不同,一般甚少專業的租霸。皆因生意搵不到錢自然執笠,霸住那間舖也沒用。世上從來沒有人拿槍指住你強迫一定要做生意嘛,但租樓就不同,因為沒有人想瞓街。
我問過幾位相熟律師,又綜合許多相關法律文件,才得出以上資訊。相信這篇可能是全香港有史以來最詳盡關於商舖收租的文章。其實收樓也是同樣道理同樣步驟。

租舖,大家只為搵食,租客賺不到錢,業主逼死他也無用。據我所知,大部分商舖業主連與租客見面也嫌費時,找個下屬或代理去收租便算數,以免惹麻煩上身,以及日後加租那一刻不忍心。租舖與買樓相類的是:買得貴不重要,最緊要樓價升!租得你間舖,租金貴不重要,最緊要賺到錢。身為商舖業主,肯定財力不菲,與其告來告去,倒不如動點腦筋,出手助租客做多些生意,這樣大家雙贏不是更好?大家都是搵食啫!
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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