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三月 25, 2023 星期六 短暫陽光 有驟雨 24° 86%

《2022年內地物業的入市機會》

 
     
●「回顧前兩年出現的入市機會」
筆者身邊有好多觀望內地樓的學生及朋友,在2020年至2021年間問得最多的問題:什麽時候是最好的上車機會?

當時2020年第二季度,內地經濟受疫情影響,央行釋出約4000億資金及降準、降息等手段維持經濟發展;當時筆者見到內地部份發展商為回籠資金,低於市場價出售物業;另外,2020年出現5年期LPR利率4.65%,低於當時基準利率4.9%,為處於中國有樓宇按揭以來的歷史最低位;所以筆者曾開辦講座,與大家分析內地樓市當時的入市的機會。 

●「2022年也是入市機會嗎?」
“紅線”特效藥力明顯;半年時間相繼祭出「三條紅線」及「兩條紅線」,前者針對及規管發展商負債率過高問題,後者針對銀行及個人住房貸款比率;這兩道“紅線特效藥”藥效明顯,一方面加劇發展商融資難度,另一方面增加買家貸款難度及放款時間;對於特效藥“紅線”影響最為明顯的發展商莫過於恒大事件;而對於買家來講,相信有部份人亦嘗試過此藥威力,辦理內地銀行按揭的放款時間變得超長,甚至有些銀行整整一年都未放款;

| 李海文:“紅線”特效藥力明顯;半年時間相繼祭出「三條紅線」及「兩條紅線」,前者針對及規管發展商負債率過高問題,後者針對銀行及個人住房貸款比率。 (網絡圖片)

“紅線”持續一年以來,大部份發展商的狀態都是受制於它的壓力影響之下;例如,大部份樓盤只收到客戶首期款,遲遲收不到客戶按揭的銀行尾款,加劇資金回籠的壓力,特別體現在部份三、四線城市,導致發展商要大幅度劈價賣樓,以貨套現減低負債率;但另一方面,政府試圖穩住樓市秩序對此大幅度劈價行為頒佈「限跌令」,但「限跌令」又影響發展商的資金回籠。那麼,將會如何發展下去?發展商只能捱,債務過高的不良企業將會被淘汰。

●「寒冬雖長,但終會過去」
時隔21個月,再次降息, 2022年1月20日央行宣佈,5年期以上LPR利率由4.75%降為4.6%;對於,早兩年由於貸款難利息高等問題而一直觀望的買家來講,降息確實是一封大利是。另一方面,市場經歷 “紅線”政策一年多的洗禮,大部份新盤的價格確實有回落的現象;假如你有居住需要或者買來退休之用,可以趁此機會入手;如投資的朋友,要有心理準備獲利需較長時間;目前,全國城市的分化、城市區域的分化明顯,樓盤本身質素都會直接影響物業的價值,在入手前建議多做功課;別幻想能在樓市跌到最底價入手,又有誰能在股票跌到最低點反彈前的那一刻前入手呢?如果,你真能在最低點反彈前的一刻入手,兄台確實骨格精奇,百年一見的高手!