年近歲晚，有老友叫我今年不用做樓市預測，有報章已經做了，訪問了50個業界專家，全部都話升，認為升5%以內有31個，升5%至10%有12個，10%以上則有7個，所有專家都話升，唔通今年樓市仲有得跌。
今次我又要攞返本《第十個人理論》出嚟。大約10年前，政府為了壓抑樓市而開始出招，業界亦一致睇淡，但我們公司的物業全部租出，租金亦唔錯，我唔相信樓市會跌，於是寫了一本書叫《第十個人理論》，這是猶太人哲學，任何一件事，九個人有同樣預測，第十個人是有責任作出反方向預測，當然，一定要搵一些理由出嚟，唔好齋反對。
既然有50名專家講升，我一定要講跌。首先，大家要留意那50名專家，大多數是同新樓有關，地產商可以控制出貨，新樓上升並不出奇，但二手樓是有一定的風險。
看好今年港股 樓市看好新盤豪宅
美國已經無力控制通脹，唯有加息，而且今年會加三次咁多，明年亦會加多三次，換句話說，在香港供樓的人，有可能在兩年內要付多一倍利息，如果問銀行借1000萬元，現在只需要付15萬利息，到明年就要付30萬，平均每個月多萬幾元，負擔相當重，這還不夠，現在大家可以還息不還本，到了4月，就冇呢支歌仔唱，問銀行借錢買樓的人每年要付4%本金，一年要付40萬元。換句話說，問銀行借了1000萬的人每年要還70萬本金與利息。老實說，不是咁多人負擔得起，除了買樓的人減少之外，亦有一些人，例如去了英國的人，他們安定之後就會賣掉香港樓，需求減少，供應增加，樓價是有下跌風險。
有人話使乜驚，只要中港開關，購買力湧至，港樓想跌都難，去年講或者有效，今年國內的經濟亦不太好，到香港買樓的人未必會有預期咁多，大家千祈唔好寄予厚望，否則希望愈大，失望愈大。
香港受疫情蹂躪了兩年，不少市民資產亦被消耗掉，雖然還未至於要賣樓，不過用家人的配額買樓就有困難，就算香港開始復蘇，但一定要經過兩三年時間才可以復元，本土購買力才會再出現。
去年香港股市跌了14％，市民如果有多餘錢都會考慮買股而非買樓。所以，我睇好今年股市而非樓市，我非常有信心恒指會升至28000點。至於樓市，新樓以及豪宅一定會升，二手民生樓，能夠持平已經算有所交代。
