新蒲崗頻錄大碼成交

隨着時代轉變及香港工業逐漸式微，部分工業區已陸續轉型，化身成商貿地帶，其中新蒲崗屬當中的佼佼者，加上啟德新發展，令區內面貌煥然一新。近年新蒲崗工業區亦有不少工廈業主申請改變用途，或是把舊有的物業拆卸重建，改建成商業樓宇，洗脫過往該區的工業味道。在「起動九龍東」及「沙中綫」的帶動下，啟德區的新蒲崗發展不容忽視，工廈物業可塑性甚高，升值潛力雄厚。 新蒲崗地方雖小，但不少工商物業林立，投資者均緊貼區內市場狀況，密切留意高投資潛力物業的走勢。日前新蒲崗區內錄得大碼成交，位於七寶街及三祝街交界之美華工廠大廈，該廈七寶街1號及三祝街19號，兩個街號位處同一地段，整個地段面積為14,920平方呎，七寶街1號佔7,158平方呎，三祝街19號佔7,762呎。據土地註冊處所錄得之交易，為七寶街1號1-2樓，涉資成交1.2億元，而5-6樓成交價為1.38億元，呎價分別8,382元及8,889元，新買家為焯皇有限公司，公司董事包括興勝創建(896)有關人士；而三祝街19號地下至6樓及七寶街1號地下，原業主為日資摩打製造商萬寶至實業，亦於個多月前在市場放售，叫價4億元，但近日有消息傳出以4.2億元售出，如以有關成交資料顯示來看，筆者相信由興勝創建購入之機會很大，而這宗交易對市場有一定正面影響，因同區同級工廈普遍成交呎價由3,800至4,500元不等，而就是次交易，新買家若能完成餘下單位收購再推倒重建，如按現時買家出價估算，收購價為8億元，而該地段地積比率為12倍，即可建大約18萬呎工業樓面面積，即地價每呎為4,444元，再加上建築成本及銀行融資利息等支出，估計重建後如以工業樓出售，都要每呎9,000至10,000元才有利可圖。 此外，新買家當然可透過政府打算重啟活化工廈政策，來將該工廈增值，「慳水慳力」活化成其他用途。美華工廠大廈樓高6層另加天台，面向七寶街方向的景觀現階段是空地，將來發展為東華三院青少年仝人中心，並已獲城規會批准，估計今年動工。沙中綫快將通車，加上連接啟德發展區只是一橋之隔，而橫跨太子道東的新行車道啟新道已正式啟用，以連接啟德發展區協調道和新蒲崗七寶街；新行車道因連接兩區的主要道路，故以啟德發展計劃的「啟」及新蒲崗的「新」來命名，突顯兩者連繫，亦寓意雙方融合和所產生的協同效應，令區內對外交通進一步改善，投資前景更受關注。