2021 年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報 180.33 點，比去年底的 176.22 點，上升 2.3%，上升幅度並不明顯！但成交的宗數卻大幅上升！2021 年首季一手住宅成交 3,669 宗，比去年同期的 2,262 宗上升 62%。而二手住宅成交宗數為 14,923 宗，比去年同期的 8,537 宗，上升了 74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，香港的樓價都是窄幅上落，在 170 至 180 點之間運行。今季上升至 180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市因素》的貼文！七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口 4.98 萬，比出生人口的 4.31 萬，死亡人口比出生人口多出 6,700 人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌 36 %，相信只是疫情關係，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以 BNO 去英國為主流，尤其是 30 至 40 歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至 2021 年 3 月 24 日，香港一手住宅 1,000 萬以下的有 2,141 宗，比去年上升 17.3 %。而 1,000 至 2,000 萬有 1,917宗，比去年同期上升 2.7 倍。而 2,000 萬以上的有 347 宗，比去年同期上升 1.1 倍。
由於「林鄭 Plan」只惠及 1,000 萬以下的物業，1,000 萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對香港樓市投下信心一票！
他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升 10% 應該是一個合理的估計。
