「樓市已死」 購買力卻長存

有老友問，點解咁多專家話樓市已死，但樓價始終唔跌，無論是差餉物業估價署或者中原指數，今年到現在仍然有多少升幅，究竟發生什麼事，唔通專家亂噏，還是樓市暫時仍未能反映下行風險？

我同老友講，當大家去到靈堂，很多時都會見到「浩氣長存」四個大字，浩氣就是人的浩然正氣，是永遠不滅，而樓市亦有浩氣，這是大家都知道的購買力，如果購買力不滅，樓市就不會死。

成交量雖非常低 樓價沒大跌

專家話樓市已死的意思是成交量非常低，並不是樓價大跌；而業主或者物業投資者如果話樓市已死，則代表樓價大冧，兩者是有分別的。現在香港受到疫情影響，基本上很少外來人士來港，甚至連內地人士也很少，沒有那些購買力，樓宇成交量大幅減少亦是正常。無可否認，商舖及寫字樓受到一定影響而樓價下跌，住宅樓宇則保持平穩，但絕對不可以用樓市已死來形容，就算沒有外來購買力，當樓價下跌至某一個水平，本地購買力就會「風起雲湧」。例如最近超額認購60倍的柏傲莊，就可以證實購買力長存，只要地產商或者業主調整一下售價。否則，樓市只會靜下來，但不是樓市已死。

雖然有很多專家話樓市表現還未受到疫情影響，但很多人未必會明白，疫情對樓市影響是超前而非滯後，情况好似國泰（0293）炒人，某些做空勤人員的業主立刻減價放售手上單位，樓價亦會受到影響而下跌。當過了一段時間，那些減價放售單位被市場吸納之後，樓價有機會止跌回升，而非繼續下跌。

又例如某些商舖售價對疫情過分反應，當疫情緩和，那些售價下跌了很多的商舖有機會率先反彈。點解會出現這個情况，就是購買力長存。不過，現在的購買力是相當聰明，亦沒有那麼衝動，倘若業主過分要價，他們寧願按兵不動，樓市淡靜並不是樓市已死，只是處於蟄伏狀態，當購買力出動，樓市又會再度活躍起來。