外來‧本土‧全世界 對樓價影響

有老友話香港住宅樓巿冇天理，點解甲廈與商舖價格都下跌，而住宅樓價竟然不跌，中原指數比年初還有1至2%升幅。老友用冇天理來形容，應該手上沒有住宅單位，就算有，都只是用作自住的一個，如果有幾個住宅單位，老友或者會用天開眼來形容。 我講大家或者唔相信，商舖、住宅、甲廈根本是不同類資產，不過大家都統稱為地產，就好似豬牛羊一樣，根本是不同類，大家統稱為家畜，如果在印度賣牛，伊斯蘭國家賣豬，一定賣唔出，但是否能夠話豬或者牛唔值錢？一定唔可以，所以，大家一定要了解舖位、住宅和甲廈的交易對手，才可以話現在的價格是否合理。 A級舖業主樂防守 待疫後租金V彈 先講跌得最多的舖位，尤其是A級舖，大家要明白，A級舖的生意對象是外來人士，尤其是內地遊客，現在香港封關封城，基本上沒有外來遊客，租客冇生意一定要求業主減租，租金下跌，舖價亦相應地下跌，以最近調查來說，A級舖價格平均跌了三成，部分A級舖租金跌幅超過三成，代表A級舖位業主不但有實力，而且亦樂於防守，業主期望開關之後，租金與舖價會作出V形反彈。 供應長期不足 住宅難跌 至於住宅，尤其是基層需要的小型單位，樓價出乎意料之外不跌反升，主要原因是小型單位的對象是本土人士，香港小型單位供應量基本上長期不足，如果不是有疫情降低需求，恐怕樓價早已飈升，換句話說，如果香港經濟不太差，不影響一般市民買樓需求和意欲，小型住宅樓價很難下跌。 有人很奇怪，在社運及疫情影響下，甲廈價格不是跌了很多，大約跌10%至15%，租金亦大約如此，不少人認為不合理，其實，大多數甲廈對象是全世界，各類金融產品、投資和股票買賣，如果不是疫情影響全世界，基本上甲廈租金是不會跌，就算疫情影響全世界，但對於金融產品的影響很有限，所以，甲廈並沒有大跌，不過，就算疫情緩和，甲廈亦不會大升——沒有大跌又何來大升？