移民樓會否對樓市構成壓力？

最近，疫情似有受控跡象，市面個別消費，例如飲食等，開始有轉好跡象，新盤以貼近二手價開售，例如，將軍澳Sea to sky第一輪銷售接近「一Q清袋」，樓市似有轉好的勢頭。 在6月開始，忽然迎來港版國安法，加上外圍疫情仍未受控、香港失業率、經濟仍未見改善，往後的樓市將何去何從呢？ 以筆者觀察，由上年社會事件，至今年新冠肺炎爆發，至現在疫情稍為平淡，長達一年的調整期，以指數計，調整幅度約8%左右。顯示在兩大事件夾攻下，樓市仍未見出現太恐慌的調整，抗跌力仍然頑強。 並留意到在疫情仍然爆發期間，在4月初至6月左右，買家已按耐不住，加速入市，形成4月至6月連續3個月內，成交量錄得明顯上升，4月、5月、6月分別按月上升6.8%、41.4%、19.8%，6月份的總成交更高達8,254宗，近1年新高。可見減少依賴國內買家後，本地置業者對住宅的需求仍然殷切。而筆者維持對樓市全年預測跌5%，此睇法仍然不變。 但後市的動力是否有效被釋放，還要看以下幾個因素： (一)一手定價是否吸引 若一手以「貼市價」開售，並優先推出具備優質的元素的單位，因素包括市區、海景、地鐵沿線等，用「靚貨」使買家不能抗拒，這樣會引發更多購買力，促成更多成交。筆者估計下半年每月一手成交量將回復約2,000至2,500宗左右，一手成交量有望持繼回穩，回顧今年首5個月一手成交量介乎620至1,017宗左右。 (二)「移民樓」及銀主盤有否急增 受政局影響，移民樓會否突然增加，與及由於疫情影響經濟，會否出現斷供潮，令市場銀主盤增多，這都會左右後市。但筆者相信前者突然令市場盤源大增的機會不大，估計增加率5至10%左右。反而投資者減磅，放售自住單位以外的收租物業，這可能令市場衝擊更大，估計令盤源增加10至20%左右。最近，觀察到投資者放盤確實有增加的趨勢，但暫時未出現太大的影響，因為投資者都了解二手市場放盤量不多，不需要急於脫手，可以採取善價而沽的策略。而後者因為在疫情下金管局容許部分銀行延長供款期及推出「供息不供本」計劃，令斷供沒有進一步惡化，而且單位轉為銀主盤前，需要長時間的收樓過程才能推出市場，故相信對市場影響會較低。 (三)租金會否持續下跌 筆者屬於最早關注甲級寫字樓租金下跌及空置率上升的一位，例如中環甲級寫字樓空置率已逼近5%，過往為1至2%，關注的原因是這類別單位一直處於強勢突然轉壞，這有可能反映市場的經營狀況、人才的需求及在職人士的承租能力等。近期，也留意到個別區域，例如東九龍部份二手屋苑也出現10%左右的租金調整。在未來我們需要更留意租金的進一步走勢，因為租金是樓價承托力的反應，承托力不穩，有可能令投資者加速減持及轉投其他投資工具，加劇市場不穩。 最後，隨著港版國安法落實及經濟方向未明等，估計短時期，市場仍然會受不明朗的因素所影響，部分買家會轉趨觀望。雖然購買力不斷在累積，與及早前已經過一段時間的調整期，但筆者也提醒各位買家不宜高追，要多留意按揭情況，了解清楚，才決定入市。