新樓貨尾樓價或有水分

近日樓市受到社運及新冠肺炎疫情影響，在大家一致睇淡之下，樓價指數竟然逆市上升，雖然上星期五中原指數下跌0.51%，但市場上普遍認為樓市將會重拾升軌，理由是新樓貨尾銷售不俗，可以說是價量俱佳。 帶動二手樓價回升，我雖然認為樓市的確重拾活力，但千祈唔好掉以輕心，因為樓市貨尾單位很難反映到真正的新樓售價，所以，我對樓市睇法只可以說是保守地樂觀。地產商推售新樓盤，初次推售與推銷貨尾單位策略上有所不同，現在政府有規例要求地產商在開售新樓盤要推出一定比例單位，不能以唧牙膏式推售，地產商往往以最低百分比推出單位，務求做出一個供不應求的局面，通常做到以倍計的超額認購，令到銷售成績看似不俗，但第一次銷量只佔新樓盤大約25%，難度不高。 貨尾售價不能低於首輪 不過地產商要絞盡腦汁才可以完全將所有新樓單位釋放到市場，有人話這是非常容易，只要地產商願意減價便可以，問題就在這裏，推售貨尾單位有一個「要求」，就是售價不能低於第一次公開發售，如果貨尾單位售價太低，就有機會引起撻訂潮，甚至出現骨牌效應，已買入該新樓盤的買家會集體放棄。所以，就算地產商減價亦不能明減，只能透過一些方法減價。 推售貨尾單位與新樓盤最初開售策略上有不同，地產商最初開售新樓盤會列明一切條件、付款辦法、有沒有呼吸Plan，雖然沒有列明佣金回贈，一般人都知道大約2％至3%，但新樓貨尾單位就會出現較高回贈，視乎銷售情况及買家是否夠膽攞回贈，但是沒有一個肯定的百分比，如果銷售情况理想，地產商可能只畀1％至2%回贈。 買貨尾單位 要大膽要求回贈 所以，大家買新樓貨尾單位必定要了解到售價有水分存在的可能性，應該大膽要求回贈，最多是錯失良機，至少不用擔心買貴樓，就算買唔到亦不用失望，地產商很快會推出全新樓盤，更多優惠，更多付款辦法，樓價甚至比貨尾單位更平，老實說，買樓不能太心急，買貴樓的心情絕不好受。