葵涌傳統工廈造價倍升

自從政府在去年施政報告提出計劃重啟工廈活化政策，並容許工廈低層樓面放寬用途，相信會加入更多用途，帶動今年工廈大額成交激增。原來已有不少財團早已「偷步」入市；根據政府「2014年全港工業用地分區研究」，至2014年為止，全港僅有約500幢工廈屬單一業權，相當於整體約35%。由於全幢工廈貨源有限，相信業主會更惜售，開價更進取，全幢工廈用途變得更廣泛，相關物業售價將因而上升。 除了全幢工廈受市場青睞有加，傳統分層單位工廈也有價有市，部分業主惜售，導致市場客多盤少。葵涌區眾多工廈物業當中，樓價升幅突出的優質工廈，其中為葵涌地標工廈之一，位於大連排道21至23號宏達工業大廈，由2010年平均呎價約1,200元，至今已大幅增至3,540元，升幅近三倍，該廈設特大停車場及卸貨台，可入40呎貨櫃，另有20部貨梯及4部客戶專用升降機，擁寬敞雲石大堂及管理完善，大廈有4個出口連通大連排道，青山公路及華星街，位處於葵涌物流中心地段，又斴近葵興港鐵站及巴士站，有多條巴士及小巴專線，交通便利。至於同區大連排道152至160號金龍工業中心7年前的平均呎價約800元，升至目前約3,571元，升幅逾三倍。此外，葵涌打磚坪街58至76號和豐工業中心，亦由7年前平均呎價約800元升至目前約3,500元，主要以1,000呎以下單位為主，加上配有獨立洗手間，成為用家及投資者購買對象，相信未來日子同類物業將仍有升值潛力。 租金回報率約3厘 隨着傳統工廈呎價一直上升，租金水平亦跟着增長，現時租金回報率有約3厘左右；縱使葵涌區工廈在過去有明顯的升幅，但區內仍有工廈盤源呎價在2,500元以下，鄰近港鐵站的放盤呎價亦往往在4,000元水平，以鐵路沿綫的工廈而言，區內這類盤源價格明顯較荔枝角、大角咀、東九龍等傳統工業區低水，相信今後呎價尚能夠「追落後」。葵涌區規劃發展完善，物流樞紐效應，令該區交通更加便利，成為不少中港商營商點，帶動區內對工廈需求強勁。近日筆者也接獲業主委託放租位於葵涌大連排道21-23號宏達工業大廈中層單位，面積約2,390呎，業主意向價約870萬元放售，平均呎價約3,640元，市場租金值約12元，回報厘數約3.5厘。 近年葵荃區有不少發展中項目，亦有不少工廈翻新，配套完善，前景一片向好，交通便利，往來中港兩地便利，吸引不少投資者及用家進駐發展，加上市場對區內工廈需求有增無減，相信該區工商廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。