香港樓價是否硬過條鐵

上星期五，有老友話去酒吧吹水，享受在禁酒前最後一杯，老友話唔知點解，6點前最後一杯特別好飲。其實，要飲幾多都可以，只要是顧客自己帶去，酒吧不能夠提供，不過，大家無謂挑戰這個弱勢政府，乖乖地唔好在酒吧飲酒14日，雖然話最後一杯特別好飲，但我認為始終唔及解除禁酒令的第一杯，理由是最後一杯是苦，第一杯是甜的。 有老友話香港樓價硬過條鐵，在疫情肆虐之下，竟然連升兩個星期，剛剛公布的樓價指數才勉強下跌0.03%，而香港樓價在大半年社運以及新冠疫情之下，比高峰期下跌了不足10%，所以，買樓始終好過買股。不過，市場上近兩三個月有不少低價成交，但點解樓價指數沒有反映出來，老友的問題我不懂得回答，主要因為我不是指數制定人，就算我是制定人，亦不懂得回答，不如我這樣說，樓市的變化是很大，即使是同一時間，成交價的高低差距也很大，以一個數字來表達樓市的狀况，我相信是很難做到的，最後亦取決於物業代理想表達的信息，如果想買家入市，他們就會發放高價成交個案，反之就會講出低價成交，嚴格來說，三個數字都信唔過，因為買樓的人會發覺，點解自己買唔到報紙所講的筍盤，賣樓的人又會問點解賣唔到市場傳聞的高價，至於樓價指數只比高峰期下跌不足10%，是否信得過，這是見仁見智問題。 樓價無大跌 因成交來自優質單位 我有一個實例，一對夫婦在兩年前打算買樓的時候問我意見，我話買樓不如買股票，三年後才買樓，那對夫婦當時聽我的意見。不過，在大約個幾月前賣了股票買了樓，因為他們發覺，當日打算買的樓宇平了大約15％，這不是最關鍵的問題，而是當日的是3樓，現在的是30幾樓，他們是畀一半借一半，即是輸了30%現金，但投資在股票亦輸了20%，不過除笨有精，這亦是過往幾個月，樓價指數沒有大跌的理由，因為售出的都是優質單位，但市場上這些筍盤已經不多，在未來一段時間成交的都會是質素比較差樓盤，樓價將會反映出來，而事實上香港樓價並非硬過條鐵，樓價不跌只是成交的樓宇質素比較好，如果將質素計算在內，樓價應該有一定跌幅，試問樓價指數又如何反映到樓價質素？所以，一般人睇到指數沒有下跌以為樓價變化不大，其實，樓宇質素變化很大。