2020年會否再現「小陽春」？

約數天後將踏入2020年，筆者對來年樓市的預測是預計全年樓價跌5%與及農曆新年後一二手住宅物業將會出現「樓市小陽春」(下稱“小陽春”)。因坊間未有對「小陽春」下一個明顯的定義，筆者先對「小陽春」作兩個假定，分别是： (一)新年前後的市場變化 留意到「小陽春」有應用在中國的“夏曆”，把十月作為一年的開始，叫“陽”，習慣上，把11月叫“小陽春”，有由寒冷中突然回暖的意思，但被坊間較廣泛應用在農曆新年後出現急升的樓市變化。 (二)價量出現上升 意思成交量及成交價出現上升，故此我們可以簡單地量度2月及3月(觀察新年前後的變化，數據一般滯後一個月，故選擇2月及3月的數據)期間的成交量及成交價，觀察3月會否出現高於2月現象。據過往十年數據顯示，分別在2011、2012、2014、2016、2017、2019年錄得上升，即出現「小陽春」。 筆者覺得今年樓市將出現小陽春，觀點是： (一)成交量回穩 據土地註冊處統計，11月開始一二手註冊分別錄得2,130宗及3,804宗，較6月份上升91%及3.8%。顯示成交量進一步回穩，雖然12月有所放緩，但相信只是短期性的，原因是自11月成交量急升後市場需進一步消化，待進一步確認樓市回穩後，成交量才有望再次回升。其次，市場考慮的因素還包括二手業主會否能夠滿足買家的出價、發展商有否更多優惠等令買家加速入市。但相信新年後，成交量會較今天有所回升，因為類似11月社會局面的程度估計不會再發生，在市場相對回穩下，會吸引發展商加快推盤策略，令市場重拾方向。 (二)推出放寬按揭保險上限將開啟換樓市場 雖然放寬按揭保險上限令市場成交量增加只持續三星期左右，但筆者覺得計劃屬中期性的，下調按揭成數，令400至1,000萬樓價起支撐作用，往後氣氛穩定，將會吸引一眾換樓家庭入市。因在現況下換樓客手持自住物業，在末確定單位能夠以合理價格售出前，暫不會貿然「先賣後買」，承擔較高的換樓風險。 「小陽春」並不屬於長期性的 但為何在筆者預計有「小陽春」的同時仍然估計樓市下跌5%呢？因筆者相信「小陽春」並不屬於長期性的，只是被抑制需求在新年後釋放出來，是一次性的，持續的升勢需要有其他因素配合，包括經濟因素，但筆者對經濟未敢樂觀，估計本年第四季本地生產總值將會進一步跌至-5至-6(第三季本地生產總值為-2.9)，亦失業率將會由現在的3.1%上升至4%，尤其是旅遊、飲食及零售業等。 但影響樓市的因素甚多，除經濟因素外，另外需留意多項因素，包括利率、樓宇供應、房屋政策等，但暫未見有大幅轉差的跡象，故此雖然筆者對樓市不特別樂觀，但也不敢太悲觀，持「中性偏淡」的睇法，亦提醒買家需量力而為，與及對市場具備一定的警覺性。