來年經濟或衰退 剛性需求樓市穩

下星期聖誕節又到，意味此文將會是 2019 年最後一篇文章。展望 2020 年影響樓市的因素，最關鍵當然是中美貿易談判，終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲，但中美之間，談談打打，大家都不會全面鬧翻；也很難全面合作，在 2020年情況相信也會繼續。 中美關係時好時壞，都對樓市帶來一點波動。但根據中國海關發備佈的資料，至 11月，中國貨物貿易進出口總值 28.5 萬億人民幣，出口 15.55 萬億元，增長 4.5%、入口 12.95 萬億。跟去年持平貿易順差 2.6 萬億元，擴大 35% 。當中，美國佔的份額因關稅當然減少了，但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口，還增加了 4.5% 。 中國正不斷調節對美國市場的倚賴，也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在 2020 年繼續周旋，破局的機會不大，加上美國大選年，特朗普有十分大的動力跟中國談判成功，以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率，也會保持穩定，最多或會減息一次，大選年加息的機會相信很低了。 最令香港樓市困擾的因素，一定是社會運動的影響。政府不斷強調 2020 年，香港經濟會負增長，失業率會大幅攀升，零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外，移民人數上升，資金會否大量外流，都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業，難免有大幅度的調整，估計在 30% 左右。但住宅受剛性需求影響，尤其是1,000萬元以下物業，首期也因按揭保險放寬大減的條件下，下跌的幅度有限，估計在 5% 以內， 2,000 萬元以上；影響幅度較大，估計跌幅在 10% 以內。 但大家不要忘記，新增土地供應有限，過去兩年的動土數字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供應在 2021 年開始又再斷層，未來樓市不宜過份悲觀！