租金下跌加速市場調整

樓巿自按揭保險(下稱“按保”)放寬上限後，交投暢旺了一個月左右，最近似慢慢冷卻下來，筆者曾將此計劃比喻為興奮劑，提醒讀者應多加觀察才進入市場。 直至現在為止，樓市指數顯示，樓價已由高位調整4.7%，暫未見二手市場有恐慌性拋售，但留意到放盤量有上升跡象，根據代理資料，屯門區放盤量，比較按保推出後，增加約40%。 我們觀察到雖然樓價沒有出現大幅下滑，但租金開始出現下跌跡象，據差餉物業估價署最新數據顯示，租金指數繼續下跌，10月報194.5點，按月跌約1.7%，要知道樓價與租金是息息相關的，我們不應忽視租金下跌的現象。因為近月買賣雙方呈拉鋸狀態，令積存的單位增多，業主選擇改售為租，令放租量提升，繼而租金出現下跌。但另一方面，租客對租盤需求有減少跡象，原因是在經濟預期出現不景氣下，有租客放棄租樓選擇回家與家人同住、亦有租客轉往租住平價酒店、亦有租客選擇租住剛入伙的新樓，令原有的二手租務市場出現交投減慢。大家要觀察這是否短期現象，若跌幅過大，可能令樓價有更大的下調壓力。 直至什麼時候樓市才出現危機？ 想準確知道下年樓市走勢如何?究竟是向上、向下還是牛皮？可以參考筆者之前提出的方法，可觀察股市有否下滑跡象，現在股價為26,062(4/12/2019收市價計算)，由高位跌13%，若股市往後未有出現大型調整，承托力仍然存在。直至什麼時候樓市才出現危機？假若股市下滑至23,000，即由高位調整約27%(過往經驗，股市跌約26至36%，則樓市跌約10%)，樓市才機會進一步下滑至10%。 另一值得留意的是，經濟會否轉差，因經濟若然繼續變壞，始終會影響企業的收入，最終會令股票價格下跌。雖然本地企業佔恆生指數成分股不足19%，中資則佔55%，但始終這是反映營商環境是否轉差的信號，也會對股市也有一定比例的影響。最後，大家應進一步留意經濟往後的變化，入市前先作多元化的分析，衡量自身可承擔的風險才作決定。