「按保」首置上限放寬後對市場的變化

上星期施政報告宣佈放寬「按保」首置上限(下稱“按保”)，坊間有指政策明顯用意是穩定樓市及令更多買家能夠入場，有「托市」之嫌。觀察到按保推出後，一手及二手樓盤分別錄得顯著成交，是否能夠一直令市場由利淡轉為樂觀，暫時言之尚早，需要進一步觀察。 筆者覺得在分析樓市趨勢時，不要特別集中將注意力放在成交量上。因為自6月社會運動至今已5個多月，一二手成交均錄得大幅回落，以今年5月及9月一二手成交量計算，一手及二手市場分別下跌58.8%及53.3%，9月比5月成交量減少約5,007宗，以這個為每月減少的平均數，即5個多月來，已減少近25,000宗。故此就算政策短期內令氣氛好轉，但也難以在短期內修復過往失地，雖然最近成交量急升，也只是說明今次是多個月來被凍結的購買力較明顯的釋放一次釋放，出現一個小型反彈，屬正常的現象，未能確認是轉勢。 更留意到今次樓市走勢與新年後出現的「小陽春」有所不同，當時樓價急速反彈，業主紛紛反價，買家加速入市。但今次業主的加幅普遍較保守，約3至8%以內，部分業主希望藉今次利好消息出貨，放售意欲比較強烈，放售目的有止賺離場、換樓及移民等。但之後會否引發更多一、二手物業放售，令貨源增多令業主叫價回軟，則需要觀察往後走勢，但近期市場較早前穩定是肯定的。 估計發展商也會籍今次消息，進一步開售旗下一手樓盤，最近開售的有屯門恒大珺瓏灣及青衣佳明明翹匯等均錄得理想的收票情況。 雖然有政策利好的消息 但基本因素仍然未有改變 但筆者提醒賣家，除計算自己的供款能力外，更需要密切留意銀行對新增貸款是否進取。因市場突然出現較多的新增貸款申請個案，銀行可能會挑選還款能力充足及職業穩定的申請人，相反職業不穩定及首期有限的一群，需多加倍評估還款能力及經濟狀況才決定入市，避免因「免供」及「低首期」計劃而罔顧自身能力而加速入市。 最後，我們留意到市場雖然有政策利好的消息，但基本因素仍然未有改變，如社會運動仍然持續、多個對示威敏感的行業仍然不利經營、失業潮開始浮現、貿易戰第一階段協議能否如期簽署、美國將進行《香港人權及民主法案》的審議，都直接或間接影響樓市，大家需加倍留意。