2019/10/18
星之谷之Ken
施政報告宣布放寬按揭成數規定，由原先的樓價450萬以下最多借9成或360萬（以較低者為準）及600萬以下最多借8成，放寬至900萬以下最多借9成或720萬（以較低者為準）及1000萬以下最多借8成。此外，按證保險公司(HKMC) 容許申請人供款比率上限不高於最多50%的情況下，即使未能通過壓力測試的情況下，仍可以較高的保費承造按揭保險。
消息一出，除了即時帶動樓價上升之外，很多正在申請按揭的準業主都關注是否能即時受惠於是次放寬決定，並有意加大貸款額。筆者的見解是，加大貸款額從而減少首期，是有利無害的。然而，有以下四點是各準業主需要留意的。
一 批核需時
筆者預料按保公司短期內的批核需時將由平時的一星期增加到至少兩至三星期，整個高成數銀行按揭申請需時有機會需至少一個月時間才能批出。因是次改動後，可預期涉及按揭保險的申請將大幅增加，尤其是短期內衝著新放寬而來的申請。
如真希望嘗試申請新放寬的高成數按揭，宜另外新申請其他銀行，以免影響已獲批銀行之批核，或是正申請的無按保按揭（即舊制不需按揭保險的按揭）。一旦新的高成數按揭未能趕及獲批，準業主仍可憑較早前申請銀行的批核順利成交。
二 供款比率上限
雖然HKMC容許免壓測上按保，但申請人仍需符合供款比率上限要求，即每月供款額佔月入的比例。
申請人如無按揭在身（包括擔保他人的按揭），供款比率上限為50%。
如申請人有按揭在身，供款比率上限依按揭成數而有不同。如申請的按揭成數較原先按揭成數（即撇除高成數按揭之外的按揭成數）超出20%以上，供款比率上限為35%。如超出不多於20%的情況，供款比率上限為40%。
三 保費及壓力測試問題
如以新放寬的樓價及按揭成數申請按保，需付額外15%保費，即保費為原有保費表（表1、表2）對應數字的115%。額外保費與以往的保費一樣，可由按揭銀行先一次過代付，再計入按揭貸款當中，隨每月按揭還款攤分。
另外，以往按保保費一般都會再有六折優惠，但新放寬範圍的按揭保險未必能享有六折優惠，須視乎按保公司批核決定。
需注意的是，雖然按保公司開綠燈可免除壓力測試，只要供款比率上限通過即可，但銀行是否願意向壓力測試不及格的申請人提供高成數按揭，還需看各銀行的批核決定。即使銀行願意，根據按保公司的新聞稿，保費仍會因應風險因素作出額外調整，筆者推測這調整可能是保費額外上調最多一成。
四 是次放寬的適用範圍
．是次放寬決定只適用於已落成樓宇，並不適用於即供樓花。
．無轉售限制的村屋亦在放寬範圍內，惟成數上限為85%。
．轉按如借回按揭餘額不套現，按揭成數上限為80%。換言之Staff Plan、發展商二按、發展商或財務一按都可透過高成數轉按轉回銀行承按。
．近親業權轉讓亦在是次放寬範圍內，甩名、加名等最高可做80%按揭，只有「一轉一」的轉讓才可承造90%。
此外，房協「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目」第二市場，並不在是次放寬當中。新盤「綠怡雅苑」一手申請因由房協擔保，並無按揭保險，同樣不在是次放寬當中，仍然是須做壓力測試的。港人首置先導項目「煥然懿居」仍按照年初推出的《馬頭圍道「港人首次置業」先導項目的按揭保險安排》承按。
參考：
按證保險公司新聞稿及修訂內容簡表
http://www.hkmc.com.hk/files/press_release/330/chi/Press%20Release_Amendments%20to%20the%20Mortgage%20Insurance%20Programme_Chi.pdf
按揭保險合資格準則
http://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
按揭保險保費表（表1、表2）
http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/796/Premium%20Rate%20Sheet_CHIN.pdf
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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