大灣區住宅式公寓

上週討論了商業公寓跟住宅的差別，接下來解釋住宅式公寓就比較容易了！住宅式公寓，又叫居住型公寓，首先他的用地是住宅用地，是住宅用地，這個是非常非常重要的差別，也就決定了跟商住公寓很多其他不一樣的地方。起碼他的產權就是70年,而銀行進行按揭審批的條件是與住宅一致。70年住宅公寓和40年商住公寓兩者都可能在外觀上，使用上是毫無分別，但存在本質上的差別，這絕不僅僅只是產權年限的不同。70年產權公寓，性質就是住宅，不過面積小一點，可以落戶口，可以入學區，可以做最高30年貸款，交易也只是正常的稅費，水電燃氣費都是民用的收費標準。 但是，70年住宅公寓與一般住宅又存在什麼分別呢?一般來說70年公寓公攤比較高。用套內實得面積來計算，所以實得單價可能因而較高。而且70年公寓在產品設計上不如住宅的社區環境和住宅體驗等。 但是如果套內面積比同樣位置的住宅價格要低的話，也可以說是性價比很高的產品。而且，相比70年住宅，70年公寓的租金收益非常不錯,這是一個很大優勢。再加上由於面積較細所以一般的總價會較同區住宅要低，上車容易，回報率可比一般住宅高一倍。同時他們在地段上非常有優勢，挨著CBD，商業配套各方面非常好，產品設計也會很靈活，挑高會比較高，有些達到5米的做成loft形式，其實很多人也比較喜歡這樣的前衛居住環境。尤其是現在年輕的人，很多人非常願意單獨租這種loft單位。現在在國內投資這種類型的小公寓也比較有利可圖，但首先第一套的話，能買住宅優先買住宅。如果是投資的話，首先睇價錢，是否相對周邊其他產品如住宅等價格有價差，有一定價差的話那麼性價比很高了。另外，地段，這個非常關鍵，住宅型公寓對地段的要求要高過一般住宅的。最後看配套，特別是，商圈，交通等。所以如果要買70年公寓投資的，一定要選好地段，然後要有配套，有地鐵和商場，很多公寓的租戶主要是年輕人，對於年輕人來說，地鐵和商場是必須的，再有裝修上花點心思的話，租金可以租高一點。最後如果是學區房的話，只要學區好，那麼大概率是基本坐著等升值了。