國內房屋產權

根據產權不同，國內的房屋大概可以劃分為普通住宅（70年）、住宅公寓（70年）、商業公寓（40年）。其中，最最重要的就是產權不同，因為產權不同直接決定了流動性。流動性差，自然價格起不來，所有價格上漲都是在流通中產生的。首先是住宅，簡單可分普通住宅，別墅，花園洋房等等，反正土地使用性質是住宅。 今次重點看看商業公寓，基於用地分為為綜合性用地(商住)或商業用地，產權年限根據用地性質而定，50年或40年。這種產品的典型特點是一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。而其土地性質不同，這也是與住宅的本質區別。這種公寓類型的建築一般都配建在商住性質的用地之上。每塊土地的性質用途，在國土出讓合同上都會有明確約定和限制。一般而言，普通住宅土地性質為住宅用地或商住用地中的住宅部分，而商業公寓則是商業或綜合用地。土地性質的不同也就決定了以下幾項的差別。普通住宅一般在70年，而商住公寓等一般為40年或者50年。當然，其期限屆滿後需要付費續期應當是沒有任何爭議的，只看落地細則。 而因為國內是實行戶籍法，而根據各個城市規定有不同，往往只有住宅類產品才能落戶，因此通常只有普通住宅和基於住宅用地上的公寓（例如人才公寓，住宅型公寓等）才能落戶，而商住和綜合用地的商業公寓由於不屬住宅性質，就不能落戶。因此，就缺少了教育入學方面的優勢，那麼在生活配套上就自然比較吃虧。而商住公寓的水、電、物業、電梯費等參照商業標準繳納，比普通住宅的居民水電貴1.5-2倍左右。另外有很多是不准通天然氣的。所以吃飯只能通過電器來解決，這都是一筆筆不小的生活成本。另外，由於酒店式公寓與普通住宅土地性質及物業類型的差異，導致二者在稅費繳納標準上也有較大的不同。享受不到普通住宅稅費優惠或減免, 契稅按照3%繳納。而在轉讓出售時，也會根據不同城市的情況而與住宅類有好大分別，主要是在是否滿五年還有在計徵個人所得稅方面，甚或土地增值稅。最後由於住宅與商業公寓的報建規劃要求的不同針對環保上的要求較低，所以商業公寓等一般都是通廊式的佈局，入口大廳及電梯廳都會更做得“大氣”，加上長長的走廊，設備房也要比普通住宅多，因此公攤面積一般會達到35%-40%左右。下期就討論住宅公寓。