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五月 19, 2024 星期日 微雨 24° 88%

國內鋪位有投資價值嗎?

 
     
國內鋪位投資,相比起投資住宅🏠,陷阱更多,屬於高階玩意,不能不小心。 關於鋪位,總有一些狀況要留意,以下是網上一些資料,整合如下: 第一、抬高鋪價返租,透支升值空間: 如一個市值僅1.5萬元/平方米的商鋪,開發商將其提高到3萬元/平方米並承諾10年返租賣出,小業主年收益8%。假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值,也不計算投資者的利息損失和各種稅費,10年後,投資者雖然租金收益為鋪價的80%(每年8%×10年),共收到租金2.4萬元/平方米。 但投資者如果此時將商鋪出售,也只能賣到1.5萬元/平方米,實際房產收益為50%,賣出後虧了一半,因此投資在每平方米商鋪上的實際年收益率也只有:(2.4萬元—1.5萬元)/3萬元/10年=3%,遠不及開發商宣稱的「8%」的年收益率。 投資提醒:時下「返租」已成了開發商賣商鋪的一種包裝、營銷手法。這種「返租」雖然貌似很豐厚,但其實「羊毛出在羊身上」,早在開售前,開發商就已把返租租金加到商鋪的售價中,通常都會將售價提高三成左右來進行銷售,因此即使所有返租租金一次性在樓價里減扣,開發商也不會虧本。如果能順利地再將商鋪租出去,開發商可另賺一筆;如果租不出去,開發商也可以全身而退。而投資者不但得不到返租期間的租金收入,更因為高房價而透支了本應屬於投資者的升值空間,可說是承受了雙重損失。 第二、經營不善,開發商人去樓空:目前市場上在售的帶返租的商鋪,大多是商場鋪或批發市場商鋪。 業內人士指出,這類商鋪的租金回報如何、能否升值都完全視乎項目後期的招商和經營情況,只有定位準確、招商良好和經營管理完善的商場,商鋪租金回報和升值前景才有保障。如果開發商賣完便悄然離場、招商不佳開不了業或者開業後經營不善又關門了,小業主的投資就會血本無歸。 投資提醒:商鋪投資者千萬不能單憑高額返租回報就貿然下手。購買前先應調查清楚項目的地理位置和商圈環境,考查商場業態定位是否順應周邊商圈需求,交通是否方便等等;其次是項目的經營團隊是不是有成功的運作經驗,有沒有能力經營起來;再次還要看開發商的實力和資歷,這主要是判斷開發商會不會捲款離場的依據。值得提醒的是,目前有些在售商場鋪雖然是品牌開發商樓盤的裙樓商業,但產權早已易主,跟原來的開發商全無關聯,投資者切勿盲目追隨品牌,應查看相應的法律文書及相關資料後再做決定。 第三、小鋪合併出租,辦不了房產證:為吸引小投資客,不少開發商在賣鋪時盡量降低門檻,將商鋪切成了幾平方米大的「微型鋪面」出售,同樣帶返租條件,誘使更多小型投資者進入。但這部分商鋪賣出後,為了方便招商,開發商又經常會根據商戶的要求將小商鋪合併出租,這就造成小商鋪間沒有界址,根本無法測繪,也辦不了房產證。 投資提醒:業內專家提醒,部分帶返租的商鋪交樓後業主實際上並不能及時收樓,因此對商鋪也就喪失了處置權,如果開發商直接將商鋪合併或分拆出租,根本無法通過規劃驗收,房產證也不可能如期辦出。如果因開發商原因而辦不了房產證的,開發商就要承擔違約責任,延遲辦證的違約責任屬於嚴格責任,開發商不得以業主沒有損失作為抗辯理由。如果開發商拒不承擔責任,購房者可通過司法途徑追究。 第四、「長租約」商鋪返租:部分在售的一些商業項目根本不是產權鋪,銷售方賣出的實質上只是一張長期租約,而且還要求投資者提前付20年的租金。 因為沒有產權,有的一間商鋪被同時「租」給了多個人,就算有貌似豐厚的返租回報,仍難掩無產權的危機。這種情況多出現在東南沿海一帶,在廣州、東莞等地,該類商鋪尤為普遍。廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為,廣州不少專業市場或是臨建物業或由舊廠房改造,只有物業使用權而沒有產權。投資不帶產權的商鋪,出了問題,投資者的追討難度大,所以應更加慎重。 投資提醒:按規定,超過20年的物業經營權是不允許轉讓的,如果開發商一次性收取30年的商鋪租金肯定是違法的。如果是20年以內的長租約,雖然是合法的,但卻容易讓「有心人」打「擦邊球」,利用高額返租回報吸引商鋪投資者,通過轉租形式一次性向他們收取十多二十年商鋪租金,等於從投資者手中圈了一大筆錢後,再分月、分年付給投資者高額利息。 而開發商拿著圈到的錢去做二次投資,一旦投資失敗,資金鍊斷裂,商鋪投資者的返租回報就成了泡影。因此,投資客在購買時時一定要瞭解清楚商鋪是否有產權,是否存在抵押,有抵押的要在開發商辦理塗銷抵押後再付房款。 第五、舊裙樓商鋪包裝上市,產權年限短:商業物業產權一般為40年,但目前,除個別一手商鋪擁有40年產權外,絕大多數商場鋪和專業市場商鋪銷售時產權都不足40年。 提醒:對商鋪來說,產權年限就意味著業主收租或經營收益的年限,商鋪產權到期就要交高額的地價才能繼續使用,直接影響到投資回報。所以買鋪前一定要先瞭解清楚商鋪剩下的產權年限,衡量投資是否划算。 更多內容盡在 鱼魚漁 授人以漁 價值投資 fb
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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