銀行調低按揭回贈的原因

自六月中起，各銀行先後調低按揭回贈。匯豐銀行於六月中率先將轉按現金回贈減至1.5%，又再於八月初再將包括樓花按揭在內的現金回贈再度削減至1%，引起各銀行跟隨。筆者近日觀察，相信是以下原因導致各銀行有相關調整。 滙豐試圖改善業務利潤　按揭界減價戰暫告一段落 調低回贈甚至一併調高封頂按息，有助改善銀行業務利潤，滙豐銀行兩次帶頭調整，可說是嘗試終止按揭界的「減價戰」。 需知道，銀行按揭業務的利潤不多，僅有的是按息收入及個別銀行向客戶收取的存取樓契、擔保人變更行政費用。而按揭業務的成本則包括現金回贈、轉介佣金、銀行銷售經理佣金、火險優惠、估價費、查冊費、驗樓費等，以及近年興起的高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)存息。 估價、查冊、驗樓等處理申請而衍生的行政費用，在客戶拒絕簽約選用該行承按的情況下更是「血本無歸」。再考慮到銀行的資金大多來自同業拆借或客戶存款（需付出存款利率），七除八扣之下，假設業主都是兩年轉按一次，高回贈的情況下兩年間利潤應只得不足2%，甚至更少。 銀行之所以會提供高回贈及各項優惠，是因業主開戶後，銀行就可再吸引優質客戶光顧其他產品服務（例如存款、基金、股票、保險等等），從而賺取更多利潤。 本年初的逾2%現金回贈，實屬市場上難得一見，刺激業主轉按甚至同時進行近親轉讓「甩名」。高回贈帶動上半年按揭業績上升，銀行下半年「跑數」需求下降，當然就不會再提供較高的回贈。大行滙豐帶頭削減回贈，其他銀行自然跟隨減回贈，因他們暫時已失去進行「減價戰」的必要。 銀行港元資金需求殷切　 雖然美國聯儲局於七月底減息，理論上因聯繫匯率，香港銀行應有機會減息。但香港減息於短期內實屬極不可能，一是因過往香港未有完全跟足美國加息，本地銀行的加息幅度低於美國，二則牽涉到本地銀行體系的資金狀況。 近日港元定存利率回升，且有多間銀行相繼取消最低結餘收費，個別銀行甚至積極推出以外幣兌換成港元的高利率定存優惠，可見銀行對港元資金需求殷切。既然銀行本身的資金需求殷切，自會較不積極於放貸業務。 是否與近期社會爭議有關？ 至於各銀行為何對港元資金需求殷切，相信一定程度上也有「積穀防饑」的心態，即是準備資金迎接全球及本地的各項不明朗因素，例如中美貿易戰、近期社會爭議對經濟造成的影響。 然而，正如筆者於本文分析所言，銀行減回贈應有「跑夠數」及改善業務利潤的直接考慮包括其中，各業主不必因近期社會爭議而對申請按揭有過多憂慮，因銀行不會輕易call loan，對按揭申請也是如常處理。 現時絕大多數銀行都已將轉按現金回贈減至1.5%或以下，僅餘個別中小行仍提供較高回贈。一般而言在罰息期結束前三個月即可申請轉按，計及銀行批核及律師樓借契轉按需時，銀行批出後一般容許客人於最多兩至三個月內完成轉按，即使距離罰息期結束尚有略多於三個月的時間，個別銀行也有機會接受申請。如於今年內結束罰息期，實應把握時機鎖定高回贈優惠，及早轉按。