樓市兩極化 豪宅受考驗

上月政府公佈了未來 3 至 4 年私樓供應維持 9.3 萬伙，連續 5 季維持不變。表面上好像告訴大家供應充足。但是，大家再將數字詳細分析，數量減少最多的是「預售樓花」。由上季 6.2 萬伙減至 5.3 萬伙，大減 9,000 伙。反映發展商過去一季力谷樓花銷售的成績見效。同時「隨時動工的熟地」這一項卻由 2.2 萬伙大增 8,000 伙至 3 萬伙，再加上 2019 年次季的動工量只有 1,700 伙。簡單地說，發展商在放慢樓宇的興建速度。三年後的供應將會大幅減少。 發展商一方面為了減低支付空置稅的機會，加上對香港政局的發展也很難評估。不約而同地積極出貨，短期樓花的供應不會減少。承接力如何便成為樓市的關鍵。 上周末，位於新界東白石角一個全新樓盤開售。面積由 372 呎起，九成是 800 呎以下的中小型單位，結果一 Q 清袋。反映中小型單位，只要價錢吸引，仍然不愁買家。 相反，三房大單位的情況，就沒有那麼樂觀。以2019 年上半年推出 20 個全新盤計，三房單位約有 3,000 伙推出，但成功出售的只有近 1,300 伙。比例不足 45%。踏入 7 月份，發展商也在靜觀其變。不敢貿然推售大單位，只會集中銷售上車盤。 筆者從二手市場觀察， 3,000 萬以上的豪宅似乎是重災區。不少業主為求盡快脫手，也願意大幅割價求售。可喜的是優質單位的承接力還可以。不過，筆者擔心若香港政局繼續動盪，豪宅買家在市場一向是稀有的。國內資金的參與也不輕，一旦供應因移民潮而大增，承接力將會面臨相當大的挑戰。 所以筆者估計，2019 年下半年樓市可能出現兩極化的現象。中小型上車盤仍然會主導大市，成交量會保持。樓價也能在高位維持。相反，豪宅無論成交量及樓價都有機會作深度調整！