過去3至4年供應沒9.3萬伙

上星期五，政府又公布了一個安定民心的數據，就是未來3至4年供應量維持在9.3萬至9.4萬伙，以這個數字，未來3至4年供應是足夠的，如果我沒有記錯，未來3至4年這個數字已經維持了最少6至7年，亦曾經上過10萬個單位，但這個數字是有問題的，因為只提到未來，沒有提及過去，簡單說一句，在過去3至4年，有沒有9.3萬個單位出售，一定沒有，甚至在過去10年，每年出售2萬個單位的年份也不多。所以，未來3至4年有9.3萬個單位供應，其實是一個報喜不報憂的數字。 如果要報，一定要講在過去3至4年究竟賣出了幾多個新樓單位，據我估計，不會超過7.3萬個單位，那麼消失了的2萬個單位去了哪裏，很簡單說，那些單位仍然在地產商手中，他們不賣樓，樓價唯有步步高陞。 每年實際供應少5000個 如果我沒有記錯，未來3至4年這個數字是陳茂波任發展局長時提出的，當時大家非常雀躍，因為如果未來3至4年有9.3萬個單位，平均每年超過2.3萬，大致可以達到目標，在供應充足之下，樓價應該可以受到控制，但這個數字出了很多年，樓價即使有辣招壓住，仍然升了很多年，大家都不明白樓價點解在供應充足之下仍然上升。 其實，每年的預測供應與實際供應最少相差5,000個單位，6年就相差3萬，如果市場多了30000個新樓單位供應，樓價一定比現在低，我相信政府亦了解這個情况，所以才推出新樓空置稅，本來，這一定沒有問題，但以現在政府的情况來看，根本是寸步難行，估計新樓空置稅將會胎死腹中。 政府當初提出這個數字是正確的，但官員們可能不知道，數字可以不斷重複又重複，只要地產商不賣樓，未售出單位就會被歸納在未來3至4年供應量，這樣是沒有意思的，因為大家都不知道究竟有多少單位售出，政府只要用一條簡單存貨方程式，就可以令到市民清楚了解到樓宇供應情况。 空置稅無法出台 發展商續捂盤不賣 首先，現在有多少已入紙申請建樓的單位，加上最近一季有多少申請單位，減去同季有多少售出單位，最後會得出一個數字，就是未來的潛在供應量，大家會發覺一件事，就是不會永遠定格在9.3萬個單位，而且每季的變化都會很大，市民亦可以知道真正的潛在供應量以及已出售單位，以此來決定是否買樓，如果潛在供應量上升，代表供應增加或者買樓的人減少，樓價應該下跌，現在買樓的人有一個錯覺，他們會認為在過去3至4年的潛在供應量是9.3萬個單位，但樓價仍然上升，代表需求量龐大。其實，他們並不知道，在過去3至4年，只是賣了7萬幾個單位而已。