2019/07/19
星之谷之Ken
大行帶頭調高按揭利率及削減轉按現金回贈，預期未來一段時間內，H按及P按的「P減X%」利率「封頂」應會有所差異，類似去年第四季的情況。
銀行按揭計劃分為H按、P按，兩者都設有以最優惠利率（Prime rate）為基礎計算的「P減X
%」利率。H按另設以一個月期的銀行同業拆息（HIBOR）為基礎計算的「H加X%」利率，與「P減X%」利率比較取其每期較低者為當期的按揭利率。
最優惠利率（Prime rate）簡稱P，主要分為「細P」（現為5.125%）及「大P」（現為5.375%），另外有個別細行的P較高，現為5.50%。主流的按揭銀行大多採用「細P」或「大P」，但因「P減X%」利率也有不同，兩者按揭封頂利率終究都是相近的。
銀行同業拆息（HIBOR）為業界各銀行相互借貸的利率，有三個不同HIBOR，每個交易日上午11時左右，匯豐、恆生及銀行公會均會更新當日的HIBOR，按揭HIBOR以「一個月」期的為準：
匯豐銀行
https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/
註：供樓利率以上月同一日的HIBOR計，例如7月11日的供款利率是參考6月11日的HIBOR。
恆生銀行
https://www.hangseng.com/zh-hk/rates/hibor/
其他銀行（銀行公會HIBOR）
https://www.hkab.org.hk/DisplayInterestSettlementRatesAction.do?lang=b5
轉按時選用H按還是P按較優惠？
關於這個「年經問題」，有些客人會問，以往HIBOR走勢如何？可在「分析之師」網站免費查閱。在網站圖表上移動鼠標，即可看到某日的HIBOR水平，或是以某一HIBOR水平為水平線作參考。善用網站的水平線功能，可看到以往有幾多個月是H按 HIBOR過高而直接用「P減X%」利率封頂。
分析之師
https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php
水平線的計算方式如下：
( P - 「P減」 ) = H按封頂
H按封頂 - 「H加」 = HIBOR高過幾多就供P
舉個例子，例如今年初的高回贈按揭計劃，H+1.23% 細P-2.75% / 大P-3%（封頂2.375%）
2.375% - 1.23% = 1.145%，即是HIBOR為1.145%或以上時，H按也是供「P減」的封頂位 細P-2.75% / 大P-3%（暫為2.375%）。
去年9月至今，HIOBR只有11月、1月底及2月是低於1.145%的水平線，2月後更一直沒有低於水平線，基本上H按與P按實供利率在近期都是一樣的。
再以去年提高封頂前的按揭計劃 H+1.25% 細P-2.85% / 大P-3.1%（封頂2.275%）為例：
2.275% - 1.25% = 1.025%，即是HIBOR為1.025%或以上時，H按也是供「P減」的封頂位 細P-2.75% / 大P-3%（暫為2.375%）
去年9月至今，HIBOR只有11月中及2月少部份時間是低於水平線，即是去年9月至今只有不多於2個月H按取得較低利率。
過去大半年HIBOR長期高企，所以H按能取得較低利率的時間比較少。
結論：
如果申請按揭時的H按、P按的「P減X%」封頂利率相同，現金回贈等條款相同，當然選擇H按，有2-3個月輕微減息總好過冇。
如果申請按揭時，P按利率低於H按的「P減X%」封頂利率，現金回贈等條款相同，就視乎你認為HIBOR在未來兩年（假設兩年後會轉按賺取回贈）會否偏高。
筆者個人見解是，如果現金回贈等條款相同，宜選擇較低的封頂即是P按，因HIBOR回落無期，P按至少為按息設了較低封頂，比H按高0.1%的封頂優惠。
註：個別情況例如未補地價居屋、醫管局職員房屋津貼（HLISS），只能選用P按。
（文章內容純屬作家個人意見，並不代表本網頁立場）
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