下半年樓市是「危」還是「機」？

最近全球以至本港局勢出現風雲變色，外圍因素方面，自G20高峰會後，中美兩國重回談判桌，氣氛看似有所喘定，但需要進一步觀察。本地因素方面，經過連續個多月《逃犯修訂條例》爭議(下稱"《反修例》")，情況愈演愈烈，令社會出現強烈不穩定，這種氣氛似在不斷增加。究竟往後樓市「危多」還是「機多」？相信會是重要的議題，「危」與「機」的論點如下。 首先，「危」機是貿易戰自上年引申至今，美國對中國進口的商品進一步加徵關稅，雖然最近看似有所「暫緩」。中國在應對被加徵關稅，方法是不同步地加徵對方出口的關稅，與及另覓其他市場，轉移與其他不受西方國家影響的國家加強貿易關係，如非洲、俄羅斯、印度等，以上方法雖然可以開拓一部分的出口市場，但中國的經濟增長難免也會被拖慢。但我們留意到，隨著國內人均收入及國民生產總值(GDP)上升，與及擁有高學歷的人士增多，國內中產群體不斷擴大，他們對生活的要求慢慢提升；加上國內大型品牌的建立，如小米等，建立起對產品有歸屬感的用戶群；與及新的消費模式慢慢形成，如淘寶等，這些大行其道的網購平台在內地非常盛行，再結合全國普及的電子支付系統，如支付寶等，將會是中國加強內需的新力量。故此外國的貿易政策會使中國經濟減速，但會迫使中國慢慢加大內需，抵銷部分出口減少的負面因素。 另一個本地引發的「危」機是由原本《反修例》的單一議題，慢慢引發到民間的一些自發運動，如7月7日九龍區22萬人遊行，在人數計，相比其他大型組織所發起的，有過之而無不及，活動更快速、更靈活，發展下去可控性就更難預測，更難找出平衡點。如政府未能準確對焦，有效回應市民訴求，發展下去可能會轉為社會深層次矛盾，如政府施政等，這時候就更加難解決。 困局若繼續加劇下去 那時恐怕演變成「結構性」的問題 對樓市而言，以上「外因」、「內因」雙夾擊下，雖暫時未觀察到樓市有向下調整的走勢，亦有分析指後者乃政治因素，不會對樓市有太直接的影響，但筆者未完全同意，因為這些困局若繼續加劇下去，將會出現營商及社會不穩，甚至有機會發展到資金外流，那時恐怕演變成「結構性」的問題，繼而有機會出現「趨勢性」的下跌，那時就一發不可收拾了。 今次值得大家思考的是，在政府處理《反修例》爭議的後續前，需判別今次事態是一次「偶發性」還是「長期性」的爭議？如屬前者，可以用協商等平衡利益的手法處理；若屬後者，則需要與各持份者盡快安排會談，尤其邀請較中立的角色牽頭參與，如宗教界、法律界、教育界等，在制度上及基礎上解決，例如選舉制度等。 在「機」方面，上年整年的加息疑雲，今年已不復見，有多國更出現減息，如澳洲等；量化寬鬆將有機會重臨。這對實物資產有利，在負面因素籠罩下，雖不至大升，至少有承托樓市的作用。故筆者預測本港樓市維持平穩，在現水平徘徊，不會出現大升大跌。 另一個支撐樓市的因素是政府擁有調控樓市供應的工具，若局勢持續不明朗，更甚的是投資者及業主信心出現動搖，或出現拋售潮，並引發「降價潮」，估計政府可以將土地拍賣數量減少，或推後土地出售時間，甚至加大公私營的住宅數量比例，由現在7比3減至8比2。 故此筆者對樓市後市不至太悲觀，但對本港事態發展未感樂觀，問題似由《反修例》這社會議題轉向民主及社區問題方面發酵，不滿的聲音似在升温。故重申建議政府需要對各持份者坦誠溝通、開展對話、修補社會矛盾方為上策。各社會賢達也需共同努力，為社會搭建溝通平台。