下輪升幅在商辦

2019年上半年，灣區內樓市自綱領出台後出現有價有市，一邊是各地核心地段的剛需搶購不斷，另一邊是大量外資流向整坐購買商業辦公大樓或大手購買。尤其是深圳南山、寶安商業辦公市場頻繁出現從人民幣10億到100億的大宗交易。筆者認為，大灣區背景下，大資金的這種資產配置的趨勢，會對灣區內樓市造成另一商機，在“房住不炒”背景下難以為繼，應該轉馬投資改變思維和方式。很多人都沒有意識到，今後高租金或許才是衡量物業價值的量點，因為國內住宅租金回報普遍偏低。而各市內的核心區域寫字樓和商鋪，將能為投資者帶來穩健持續的增長回報。 這兩年，在經濟大環境及外部不確定因素的影響下，資金無處可去就像水往低處流一樣，資金總會湧向市場的窪地。近兩年來，全球資本的大規模殺入國內的商業地產，大肆抄底，開啟了瘋狂的買買買模式。世邦魏理仕表示，2018年外資在商業地產上的投資激增62%，達到780億元人民幣，創下自2005年以來的最大規模。進入2019年，外資的湧入趨勢不但沒有減弱，反而進一步提高。2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，超過中資，為2016年以來單季最高。而不同過往，此次外資們出手相當闊綽，不再是“收爛貨”的風格，而是購買一線城市核心地段優質商辦類資產。例如，今年2月，領展房產基金以66億元收購深圳福田區的怡景中心城購物中心。 那麼為什麼外資對於國內一線城市的商辦寫字樓情有獨鐘？主要如下三點原因： 其一，嚴苛的限購限貸政策在嚴苛的限購限貸政策，讓許多資金實力雄厚的投資者望洋興嘆。目前，一線城市對住宅的調控，已經進入“史上最嚴”的階段，給寫字樓投資帶來了新的機會。 其二，第三產業還有很大的增長空間。寫字樓市場是能夠反映產業與經濟發展的。第三產業的占比越高，商務辦公樓的需求越大。深圳2018年第三產業占比僅為58.8%，與倫敦、紐約等城市的第三產業超過90%的相去甚遠，在國內四大一線城市裡也排在最後一位。 其三，商辦物業的爆發必須在住宅之後。 各投資者最開始配置的資產必然是住宅，鑒於學位等因素，絕大部分家庭在購房時會優先選擇住宅產品，而不是公寓商鋪或者寫字樓；於是商辦物業註定是屬於一個大器晚成的產品。由於大灣區內各市的功能佈局已作出明確方向，故灣區核心城市中心對辦公樓的需求會大大增加，但現在各市的辦公物業普通是住宅的一半價錢。