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十二月 25, 2024 星期三 短暫陽光 20° 71%

下輪升幅在商辦

 
     
2019年上半年,灣區內樓市自綱領出台後出現有價有市,一邊是各地核心地段的剛需搶購不斷,另一邊是大量外資流向整坐購買商業辦公大樓或大手購買。尤其是深圳南山、寶安商業辦公市場頻繁出現從人民幣10億到100億的大宗交易。筆者認為,大灣區背景下,大資金的這種資產配置的趨勢,會對灣區內樓市造成另一商機,在“房住不炒”背景下難以為繼,應該轉馬投資改變思維和方式。很多人都沒有意識到,今後高租金或許才是衡量物業價值的量點,因為國內住宅租金回報普遍偏低。而各市內的核心區域寫字樓和商鋪,將能為投資者帶來穩健持續的增長回報。 這兩年,在經濟大環境及外部不確定因素的影響下,資金無處可去就像水往低處流一樣,資金總會湧向市場的窪地。近兩年來,全球資本的大規模殺入國內的商業地產,大肆抄底,開啟了瘋狂的買買買模式。世邦魏理仕表示,2018年外資在商業地產上的投資激增62%,達到780億元人民幣,創下自2005年以來的最大規模。進入2019年,外資的湧入趨勢不但沒有減弱,反而進一步提高。2019年一季度,國內大宗物業投資繼續活躍,交易金額超過人民幣530億元,其中外資占比進一步大幅提升至50%,超過中資,為2016年以來單季最高。而不同過往,此次外資們出手相當闊綽,不再是“收爛貨”的風格,而是購買一線城市核心地段優質商辦類資產。例如,今年2月,領展房產基金以66億元收購深圳福田區的怡景中心城購物中心。 那麼為什麼外資對於國內一線城市的商辦寫字樓情有獨鐘?主要如下三點原因: 其一,嚴苛的限購限貸政策在嚴苛的限購限貸政策,讓許多資金實力雄厚的投資者望洋興嘆。目前,一線城市對住宅的調控,已經進入“史上最嚴”的階段,給寫字樓投資帶來了新的機會。 其二,第三產業還有很大的增長空間。寫字樓市場是能夠反映產業與經濟發展的。第三產業的占比越高,商務辦公樓的需求越大。深圳2018年第三產業占比僅為58.8%,與倫敦、紐約等城市的第三產業超過90%的相去甚遠,在國內四大一線城市裡也排在最後一位。 其三,商辦物業的爆發必須在住宅之後。 各投資者最開始配置的資產必然是住宅,鑒於學位等因素,絕大部分家庭在購房時會優先選擇住宅產品,而不是公寓商鋪或者寫字樓;於是商辦物業註定是屬於一個大器晚成的產品。由於大灣區內各市的功能佈局已作出明確方向,故灣區核心城市中心對辦公樓的需求會大大增加,但現在各市的辦公物業普通是住宅的一半價錢。
(文章內容純屬作家個人意見,並不代表本網頁立場)
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