(1) 平均呎價三萬是超級高! 已經足夠買中環/金鐘甲級寫字樓。 今時今日，即使是100%地舖， 面積較大，位置較靜的民生位置，好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 例如今年4月份東亞銀行沽出的葵涌石蔭路44-66號地下8及9號舖，成交5160萬，建築面積都有4150呎。 位置是屬於好旺，平均呎價都只是$12400。
(1) 對工商舖必定是好事，業主套現了200億，自然資金也會投回工商舖。 雖然政府話只是佔整體非住宅供應的0.1%， 哪個數字絕對是「作細」，因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方，已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 只剩下低層的已活化工廈或低層商廈及商舖。
(2) 這樣買商用物業做社區設施(包括長者護鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例， 如果要做互助幼兒中心，更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓舖。 如果你查看社署現有設施的選址，大部份都是地舖，方便出入。
(3) 根據土地註冊處， 撇除領展賣商場，2018年成年商舖只是有約400億的成交， 二百億相對是非常大的數字，佔一半。 即使包括埋商廈，都只係加多五百幾億成交， 但記住， 當中好多係甲級商廈(e.g. 力寶中心/美國銀行大廈/信德中心等)，社會福利署一定唔會買。
(4) 200億買入158項物業， 即每項約1.26億。 近年商舖過億元成交每年約只得約60宗。 即是說即使政府全部掃貨買入，掃足三年，都只係啱啱夠數。 因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。
(5) 我了解過，在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的較靜段)放盤約有100個，叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院，又再趕走啲老人家， 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施，唔簡單，較靜較大件的舖價必升! 最大機會買入的物業會是吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/銀行等。 包括部分死場/劏場。
(6) 我相信政府唔會買入近年剛剛被投資者買入的舖( 例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面，政府應難考慮買入)， 因為如果買入價畀業主幾年前的價錢大幅提升，會有好大的官商勾結嫌疑。 最大機會是買入持貨多年的舊貨， 在市場上則難以比較，價錢較容易過到公眾/傳媒的監察關口。
總結， 我相信舖價不會大升， 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化，希望這個方案能夠成功通過立法會， 對工商舖市將會是一支強心針。
有什麼問題隨時歡迎聯絡我。李根興 Edwin (盛滙商舖基金創辦人)
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