2019-07-16
經濟日報
公私營合作推行時間表受阻，發展商先行補地價增加土地儲備。新地（00016）、置地率先就元朗石湖圍項目補地價，涉及21億元，作低密度洋房發展，每平方呎補地價僅4,317元。
該幅用地鄰近潭尾軍營、新地同系的葡萄園洋房項目，涉及丈量約份第105約地段第436至576號等合共逾50個地段，總地盤面積約72萬平方呎。
發展商早在2005年曾申請連同比鄰官地合併，以地積比率0.4倍，興建逾300幢的洋房屋苑。
及後，近年發展商轉為申請放寬地積比率至3倍，以興建多達26幢分層住宅的大型屋苑，可建樓面較舊方案多出7成或逾300萬平方呎，加上鄰近規劃中的交通基建，可以說是相當符合政府構思中、屬於公私營合作的土地共享先導計劃要求。
不等土地共享 補價增土儲
不過，土地共享計劃一再推遲，發展商亦不等待計劃推出，自行補地價以增加土地儲備。根據地政總署資料，新地等早前就項目補地價21億元，換取政府連同比鄰的官地，批出1幅121.6萬平方呎的住宅地皮，將會作為低密度洋房發展，總樓面48.65萬平方呎，以此計算每呎樓面地價約4,317元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，發展商現時便進行補地價，其中原因相信是由於補地價水平吸引，而作為中密度發展的方案，卻仍然未獲城規會批准，發展方向存在不肯定性，故此先行補地價作洋房發展，相信發展商仍然會觀望公私營合作的模式，未必願意立即大舉參與。
若果以是次每呎補地價4,317元，對比新地於2007年時就葡萄園2期御葡萄項目1.5億元補地價，每呎補地價逾6,000元，是次補地價水平低出3成。
須建道路 涉較多基建開支
不過，由於石湖圍項目規模較大，加上交通配套亦較葡萄園為弱，發展商亦須參與興建一條連接至新田公路的道路，估計涉及較多基建開支，市場料是次補地價水平屬市價。
若果以目前地價，以每呎建築費約5,000元發展，計及10%「發水」、8成實用率，日後推售實用呎價逾1.3萬元，便可享有20%合理利潤。而目前鄰近的長實（01113）兩年樓齡的意花園，實用呎價約1.5萬元。
另外，地政總署公布，今年次季補地價金額錄逾33.76億元，較第一季的逾80.59億元下跌約58.1%，並為三季最少，而今年上半年補地價金額合共114.35億元，則按年增加48%。
撰文 : 余敏欽