2026-02-11
明報
【明報專訊】隨本港樓市回升，發展商投地意欲明顯增加，市區中小型住宅地特別受垂青；上周五（2月6日）截標、收到9份標書的牛頭角彩霞道住宅官地皮，地政總署公布由中海外(0688)以18.0688億元投得、每方呎樓面價約6352元，貼近市場估值上限，為中海外去年5月以逾8.6億元投得市建局旺角山東街、地士道街重建項目後，再次獨資投得地皮，預計總投資額約39億元。
明報記者 林尚民
上述彩霞道住宅官地，鄰近淘大花園及彩頤居，前身為瑪利諾中學空置校舍，佔地約3.37萬方呎，可建樓面約28.44萬方呎，以中標價18.0688億元計，每方呎樓面價約6352元。資料顯示，截標前的地皮估值約11.4億至19.8億元、預計每方呎樓面價約4000至7000元，換言之，今次中海外中標價，屬貼近市場估值上限。
若以1月信置(0083)及鷹君(0041)合組財團，以16.1億元投得的佐敦谷彩興路住宅地每方呎樓面價4339元比較，則高出約46%。
總投資額39億 料提供470伙
項目最高可建樓面約28.44萬方呎，住宅樓面佔約25.28萬方呎，預計提供約470伙，商業面積約3.16萬方呎。中海外發言人稱，作為該公司2026年在香港首個中標項目，不僅標誌新一年的良好開局，更彰顯公司對香港未來發展的堅定信心，計劃把項目打造為精品式住宅，預計總投資額約39億元。
項目上周五截標時，吸引9個財團入標（主要屬港資），入標發展商包括長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、會德豐地產、嘉里(0683)、嘉華(0173)等，信置則伙鷹君合資入標。
分析：區內換樓分支家庭客源多
對今次地皮成交價，中原地產高級營業董事李玉祥表示，地皮價錢合理，符合市場預期，項目鄰近港鐵九龍灣站，附近有完善民生商場及社區配套，區內換樓客、分支家庭客量需求龐大，與現時同區一手新盤相比，預計將來售樓時的呎價，有機會逾2萬元。
至於位置最接近上述地皮之區內新盤，為目前已屆現樓、恒隆地產(0101)發展的皓日，項目最新售出高層單位，成交實呎約1.8萬元，其中實用面積440方呎的32樓K室兩房戶，成交價約797萬元、實呎約18,115元。
萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明稱，彩霞道地皮成交價略高於市場預期，尤其是比起上一幅佐敦谷地皮高出頗多，反映市場對吸納市區有質素地皮非常具信心，估計發展商將主力發展中小型單位。