2024-10-05
經濟日報
樓市疲弱，政府推地難，導致私樓土地供應及賣地收入恐雙雙不達標，首兩季度已入帳土地收入僅27億元，不足全年目標1成；而單位供應方面，首三季度則有6,470伙，達標約一半。
發展局局長甯漢豪承認，全年單位供應有機會不達標，但只望着數字去做，亦非好事，今年地價收入恐難達標。
發展局昨公布今季度（10至12月）賣地計劃，只推出1幅大圍住宅地及1幅洪水橋的多層產業大廈用地（見「洪水橋工業地今季推 3方面優化」），提供約360伙私人住宅供應，連同港鐵(00066)重推去年11月流標的東涌東站第1期（涉600伙），以及1,235伙來自私人重建補地價的供應，今季整體土地供應約2,200伙，較上季度增加逾2成。
今季僅推大圍住宅地 涉360伙
不過，連同2024/25年度首兩季（4至9月）的4,065伙供應，今年首3季度整體供應量約6,470伙，相較今年度的私樓土地供應目標13,200伙，只是達標約一半。
甯漢豪承認，不排除今年度未必能達到供應目標，她指今年經濟環境、市況較弱，發展商投地意慾並不算熾熱，即使息口調低，但相信市場仍然需要時間部署，因此今季採取客觀及務實的策略部署推地，並形容「若果只是望住數字（供應目標）去做，對於市場發展亦非好事」，相信還有今年最後一季度，最終供應量會跟目標距離拉近。
甯漢豪亦提出兩點，認為市場毋須對於土地供應不達標過於擔心，包括政府並非無足夠土地在手，而是審時度勢決定推地，強調土地供應主導權在政府手上，市場毋須對長遠供應擔心；第二是過去4個年度私樓土地供應均達標，而且較原有目標合計超出1.2萬伙，認為若果不是只針對某一年，而是從一段較長時間觀察，仍是有比較穩定及超出目標的土地供應。
至於地價收入方面，由於首兩季只成功批出一幅沙田小瀝源住宅地（約6.2億元），連同其他補地價等收入，目前錄得地價收入為27億元，相當於財政預算案預測全年度330億元的8.2%。甯漢豪稱，有關數據未反映全年情況，亦未反映一些手頭上正跟進的個案，因未收齊款項而未入賬。
首兩季賣地收益 僅全年目標8%
事實上，包括新世界(00017)剛達成補地價協議的粉嶺北第14區等項目，目前仍未入帳，連同已安排將在未來一季推出的住宅地及產業用地，若果全數順利批出，按照市場估計最多可帶來約100億元地價收入，連同現有大約27億元地價收入，相對於330億元地價收入達標4成，若無重量級地皮以高價批出，相信今年度地價收入亦恐難達標。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政稱，政府意識到發展商餘貨單位數目龐大，謹慎推出一塊規模較小的住宅用地，以測試發展商對市場的信心。美聯物業首席分析師劉嘉輝則認為，政府審慎推地有助減低流標的機會，同時減少供應亦對樓市帶來支持。
至於今季推出的大圍美田路地皮佔地約3.9萬平方呎，鄰近為居屋美柏苑，地積比率5倍，可建樓面約19.3萬平方呎，市場估值大約5.8億至7.7億元。
作者：余敏欽