2023-11-08
明報
【明報專訊】樓市受多項負面因素影響，除發展商以低價吸客外，補地價金額亦持續下調。繼長實(1113)早前以「深水炸彈價」推出油塘親海駅系列後，毗鄰由越秀地產(0123)持有的區內東源街、崇耀街項目亦以約13.5億元完成工廈轉住宅的換地手續，每方呎樓面補地價約2040元，除較區內高位、即親海駅2019年每呎補地價大跌逾六成外，以每方呎樓面補地價計，甚至低於11年前區內水平。
越秀地產最新公布，油塘東源街及崇耀街項目，以13.461億元完成補地價，完成換地後，新批土地面積約13.2萬方呎，並指定作非工業（不包括辦公室、酒店、貨倉及加油站）用途，項目將建5幢住宅大樓，可提供1393個住宅單位、193個私家車停車位及22個電單車停車位。
親海駅2019年每呎補價5283元
就發展商早前申請改劃的文件顯示，項目可建樓面共65.994萬方呎，以此計算，每方呎樓面地價僅約2040元。事實上，近月多個補地價項目之金額，均較同區項目由高位大跌，上述項目亦不例外。資料顯示，同區對上一個工廈轉住宅項目，為早前低價開售的親海駅系列，長實2019年以逾22.1億元完成補地價，以總樓面約41.83萬方呎計，每方呎樓面地價5283元，創同區新高。換言之，同區每方呎樓面補地價在4年間大跌61%。另值得留意，油塘歷年來已錄得多宗由工廈轉住宅的補地價個案，對上近似水平的補地價項目，為2012年會德豐的東源街項目，即現時的Peninsula East，當年補地價金額約5.5億元，以樓面面積約25萬方呎計，每方呎樓面地價約2200元。對上區內最低補地價個案，則為泛海(0129)鯉灣天下，2004年以1.9億元完成補地價，以可建樓面約13.1萬方呎計，每方呎樓面補地價約1449元。
勢成恒地等油塘補價參考指標
今次越秀地產以低價完成補地價，料將成為恒地(0012)牽頭的油塘灣重建項目的補地價參考指標。油塘灣項目規劃逾20年，鄰近港鐵油塘站及大型商場，佔地達83.2萬方呎，可建樓面高達408萬方呎，預計興建30幢商住大廈，提供超過6000個單位。早前有消息指出，政府曾批出補地價金額高達245億元，每方呎樓面地價約6000元，不過由於發展商認為，項目發展年期長，加上近年利息回升，利息成本大增下，單計補地價、利息支出及建築費等已令每方呎成本高達1.5萬元，項目亦有興建海堤的成本，故認為補地價金額過高，最終拒絕接納並擬上訴。
明報記者