《家族辦公室房地產業務：住宅與商用物業買賣的核心佈局邏輯》

在家族辦公室的財富管理體系中，房地產是核心配置資產之一，憑藉其抗通脹、穩定現金流、長期保值等特性，成為家族財富傳承與增值的壓艙石。其中住宅與商用物業買賣，是家辦業務的其中之核心板塊，二者在投資邏輯、運營模式、風險把控上存在差異，故需結合家族財富目標、週期規劃及精准佈局，才能實現資產穩健增值與家族需求的雙重匹配。

從資產配置的根本邏輯來看，家族辦公室對住宅及商用物業的投資，不僅止於單純的資產取得，更是聚焦於家族資產保全、現金流穩定以及跨代傳承這三大基本目標的戰略規劃之一環。結合香港市場最新權威數據來看，截至2025年底，香港在冊單一家族辦公室已超3300家，兩年間增長超過百分之二十五，穩居全球家辦最受青睞的地區之一。其中超過百分之七十在港家辦均佈局了房地產資產，該類別成為僅次於私募股權的核心配置；更有百分之四十的受訪家辦在港重倉物業，單筆投資金額多集中在5000萬至1億港元區間，高端住宅、核心商圈商舖更是占比最高的兩類標的。房地產不僅能抵禦市場波動與通脹帶來的損失，更能透過租賃與出售創造雙重回報。因此，房地產可以契合家族辦公室長期且保守的投資取向，並作為調整整體投資組合風險平衡的重要手段。

住宅買賣業務是家族辦公室滿足家族自用與穩健投資的雙重載體。行業調研數據顯示，近三分之二的香港家辦會直接管理私人住宅資產，其中超過百分之四十用於家族自住與遺產傳承，接近百分之三十聚焦資本保值，僅百分之七上下單純追求租金收益，也印證了家辦對住宅投資長期持有、優先保值的核心邏輯。

其業務佈局主要分為兩大方向：一是家族自用住宅配置，聚焦核心城市高端住宅、別墅，其目的是滿足家族成員居住、社交需求，同時實現核心資產保值，這類置業更看重地段稀缺性、產品品質、圈層價值與長期增值潛力，不以短期變現為目標；二是結構性供應的投資型住宅佈局，側重剛需住宅、優質公寓等，依託人口流入、配套完善度以獲取穩定租金收益，同時把握市場週期賺取資產增值收益。家族辦公室操作住宅買賣，會依託專業團隊做全流程把控，從地區篩選、樓盤盡調、價格談判，到產權過戶、資產託管、後期處置，全程規避個人投資的資訊差與風險，同時結合家族資產整體規劃，控制住宅資產在組合中的占比，避免資產過於集中。

商舖和寫字樓等的商用物業買賣是家族辦公室用以創造中長期穩定現金流、並在商業領域奠定根基的基礎，同時也是回報與風險並存的領域。與住宅物業不同，對商用物業的投資主要基於地段、人流穩定性、租金報酬率以及物業用途的適配性來進行。位於黃金地段的購物區、成熟的住宅區以及工業區內的高品質商用物業，是家族辦公室的主要投資標的。實際上，家辦首先會進行全面的經濟盡職調查，分析該地區的商業環境、租戶結構、租金水準及空置率，精確計算年化租金收益率，並篩選具備長期租賃潛力與穩定用途的商用物業。在交易過程中，重點在於產權清晰度、符合都市規劃法規，以及租賃契約的延續性，以避免因物業糾紛或空置期導致的收益損失。同時，家辦透過將商用物業分散投資於不同地點及產業領域，實現投資多元化。藉此降低個別資產的風險，並確保現金流的穩定性與永續性。

風險管理是家族辦公室在商用物業投資與銷售活動中最重要的競爭優勢，也是此類活動與一般個人投資區別開來的關鍵要素。重點在於降低市場波動、土地糾紛及監管措施所帶來的風險。這包括預先分析當地物業政策、篩選價值穩定且具戰略優勢地段的商舖或寫字樓，並優化權益關係確認與資金管理流程。另一方面，遊客消費模式大變，從以前的「奢侈品爆買」，轉向了 「深度體驗、特色餐飲、文化消費」。所以針對商舖投資，則需特別留意零售業變遷、客流量減少及空置率上升所衍生的風險。目標在於避開同質性高且商業環境缺乏活力的地區，轉而優先選擇租賃潛力高且能滿足基本商業需求的商業空間。同時，家族辦公室致力透過審慎的資產配置與長期持有策略，以緩解短期市場波動的影響。透過與專業資產管理團隊合作，提升物業的出租率與增值潛力，從而完成風險管理的循環。

目前，家族辦公室在住宅及商業領域的運作，正演變成更為差異化的管理模式，並聚焦於資產傳承。一方面，透過採納ESG投資原則，篩選具環保意識的住宅物業及符合規範的高品質商業空間，以平衡資產回報與社會責任。此外，基於世代傳承的需求，預先規劃物業所有權及稅務規劃的繼承事宜，以避免家族資產轉移過程中的損失。同時，摒棄短期投機思維，回歸「本金保全第一、收益第二」的原則，聚焦於長期價值的投資方針，使住宅及商用物業能真正為家族資產的世代傳承做出貢獻。

總而言之，家族辦公室進行住宅及商用物業的買賣，是一個結合專業調查分析、風險管理，並兼顧家族需求的系統化流程。唯有基於家族的長期資產累積目標進行決策，徹底理解這兩大資產類別的投資邏輯，並在整個過程中確實執行資產管理與風險預防，房地產產業才能真正發揮其穩定資產的功效，進而協助家族實現財富穩健增值，並確保能永續傳承。

筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE