減息對樓市的周期性影響
最近市場的熱門話題無疑是美國的減息。 9月18日，美聯儲宣布降息 50 個基點，這是時隔四年多以來的首次降息，目標利率區間下調為4.75% 至 5%。 隨著期待已久的首次降息到來，市場憧憬美聯儲在 11月和 12月的兩次會議上會再次減息，從而能正式進入減息周期。
不過，能否如預期般在 2025 至 2026 年將利率降至約 3% 的區間仍是未知数。
筆者認為，是次減息短期內不太可能迅速反映在樓市上，因為投資者的資金可能被鎖定在其他投資，例如股票市場或定期存款，短期內未必能回籠資金。
|筆者認為，是次減息短期內不太可能迅速反映在樓市上，因為投資者的資金可能被鎖定在其他投資。(網絡圖片)
此外，現時香港經濟尚未真正復甦，單靠減息實難期望整個樓市再度起飛。 况且目前一手樓供應商以貼市場價放售樓盤，旨在吸引投資者入市。 综合而論目前市況暫時仍對二手市場形成一定的沽壓。
未來樓價走勢
筆者認為，樓價更大程度上是受供需關係的影響。 當整體經濟下滑，不論是自住還是投資，由於市民實際或預期收入減少，自然會影響他們的置業能力與意願。
並且如果出現人口減少（例如移民潮），市場上的樓宇供應過剩，也會導致「供過於求」。 同時，出生率下降使得需要「細屋換大屋」的家庭減少，而人口老化則減少了有能力或有意願置業的人士。
此外，銀行的借貸利率高企，月供的壓力也導致市民更難以負擔，進一步打消了他們的置業念頭。
近年來，二手樓價沽壓颇大，主要來自幾個原因，第一是移民潮尚未完全停止，這會增加二手市場的供應，進而對二手樓價施加壓力。
其次是一手樓盤開價的策略，目前一手樓供應商持續降價，意圖以市場價格套现。 而最重要是市民是否能重拾入市意愿，即是要他們相信樓價不會再下跌。
香港經濟能否持續改善，關乎市民對留港發展的信心，樓市氛圍能否持續向好，這些因素將影響自住客的購置意願，並促使他們由租轉買。
|香港經濟能否持續改善，關乎市民對留港發展的信心，樓市氛圍能否持續向好。(網絡圖片)
此外，減息周期是否能增強投資者的入市信心，這三個方面共同構成影響樓價走勢的「鐵三角」。 筆者分析認為，如果這三個因素均朝正向發展，樓價有望在今年底或農曆新年前穩定跌勢，隨後可望平穩一段時間並逐漸回升。
結語：
在當前的市場環境中，美國的減息政策無疑為樓市帶來了新的變數。 雖然短期內投資者的資金流動性受到限制，且香港經濟尚未完全復甦，但這一政策仍可能成為未來樓市回暖的催化劑。
樓價的走勢將受到多重因素的影響，包括供需關係、市民的置業能力以及經濟環境的改善。
展望未來，若經濟持續向好，市民信心增強，那麼樓市或許能在減息周期的推動下，逐步穩定並回升。
關鍵在於如何平衡這三個重要因素，形成良性循環。 隨著市場環境的變化，投資者和自住客需密切關注樓市動態，以把握潛在的投資機會和置業時機。 只有在各方因素共同支持的情況下，樓市才有望重新煥發活力。
筆者：楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE
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