2024-05-17
經濟日報
自財政預算案宣布「撤辣」後，私人住宅市場變得活躍，3月的一手成交量創下自1998年以來的單月新高，部分新樓盤更出現大幅超額認購，提振市場流動性的目標立竿見影。
這樣的樓市「小陽春」現象反映了短期的供需互動變化，固然受到業界重視，但從普羅大眾角度切入，買樓從來都是需要從長計議的人生大事，因此中長期供應趨勢往往比短期現象更具參考意義。
房屋局近期也公布了未來3至4年的一手私人住宅潛在供應數據，顯示未售樓花及新盤貨尾單位數目創下近年新高。迹象顯示，市場目前面對去庫存壓力，發展商正在調整供應步伐，未來供應似乎因市況波動而存在不少變數。未來5年的短中期私人住宅供應將呈現何種格局，又與過去有何差異？進入第2個5年期後，中長期供應又將呈現何種趨勢？
未來5年 年均落成量增至1.91萬
我們在新發布的《香港房屋趨勢導航2024》報告中整合了不同政府部門和市場數據，並對未來5年的私人住宅落成量進行了預測。進一步分析下，我們認為未來5年的供應趨勢與過去情況有顯著區別，主要體現在落成時間分布和地理分布兩個方面。
我們預計未來5年的年均落成量約1.91萬個單位，比過去5年多出14%。與此同時，預計未來5年的供應在時間分布上將較集中在2024和2025年，分別將有超過2萬個單位落成，其後於2026至2028年逐漸回落至每年1.5萬至1.7萬個單位。這樣的分布整體上較為穩定，有別於過去5年「一年高一年低」的反覆情況。
至於地理分布，預計2024至2028年期間落成的私人住宅單位中，前三大供應地區為九龍城區、大埔區、以及西貢區。由於九龍城區包含啟德這個近年來的政府賣地「糧倉」，而西貢區則涵蓋康城站這個規模龐大的鐵路上蓋項目，考慮到政府賣地、鐵路項目和市區重建局項目等政府主導項目，一直以來都佔土地供應的多數，因此該兩區多次位列前三並不足為奇。真正值得留意的是去年開始才突然上榜的大埔區，預計將在未來5年供應約1.28萬個單位，其中多達四分之三都來自一個位於十四鄉的私人主導項目。
私人主導添助力 抵銷流標影響
事實上，來自土地契約修訂/換地、私人重建等私人主導項目的供應，已成為穩定短中期供應的關鍵。回顧2023年，政府、港鐵公司及市區重建局推出的12個招標項目中，有6個未能成功售出，成為了香港史上流標數目最多的一年。然而，我們卻觀察到流標對房屋供應進度幾乎沒有產生太大影響。這個現象，可解釋為私人主導項目的供應，抵銷了政府主導土地供應流標所造成的影響，特別是前者的土地供應佔比從2018/19至2020/21年度的25%，大幅增加至2021/22至2023/24年度的67%。
總結下來，未來5年的短中期私人住宅供應比過去多而且平穩，這其中有很大的原因是私人主導項目的增加，彌補了因市況波動而流標的政府主導項目。隨着土地供應來源比以往更為多元，私人住宅供應也將變得更為穩定和健康。
政府在2023年《施政報告》及之後的2024/25年度《財政預算案》中，均保證將在未來5年準備好，可興建不少於8萬個私人住宅單位的土地。這比去年同一政策文件中承諾的7.2萬個單位有所增加。考慮到一般住宅建築周期為4至5年，預料這些土地建成後的單位落成日期，將落在第2個5年期，成為私人住宅中長期供應的主力。
取決於政府主導土地供應的成功批出比率，以及私人主導項目的推進速度，我們的情景分析結果顯示，2029至2033年期間的私人住宅年均落成量有望達到1.44萬至1.85萬個單位，基本上將比第一個5年期後期年份的供應有所提升，或至少達到相若水平。
造地邁收成期 十年供應續改善
隨着覓地努力取得成果，並預計在未來幾年進入收成期，我們認為未來10年的私人住宅供應前景將有所改善。
私人土地儲備的潛力獲得釋放，令發展商得以突破局限，從政府賣地以外的途徑取得新土地發展；另一方面，政府也隨着造地成果漸豐，而比以往掌握了更多工具，可根據市場情況變化，調整私人住宅土地供應的數量和進度。
總的而言，未來私人住宅供應預料將穩定地持續改善，並將與「撤辣」政策發揮協同效應。未來十年的私人住宅市場，對於「上車客」、「換樓客」、新來港人才等不同置業需求的香港市民來說，應該都意味着有更多的機會和選擇。
撰文 : 葉文祺 團結香港基金副總裁
梁躍昊 團結香港基金土地及房屋研究主管
欄名 : 評論