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五月 2, 2024 星期四 微雨 24° 87%
【湯文亮】《保命可以 保本難》
陳老闆一句保本保命,實在發人深省,尤其是地產界有關人士,包括發展商、收租佬,不但經常將保本保命掛在口邊,甚至身體力行,以行動保本保命,而最實際就是出售手上資產。所以,近日大家都見到不少物業投資者出貨,唔好以為他們收到什麼不利消息,出貨只是保本保命而已。我相信很多人唔明白保本保命的意思,保本代表唔使輸錢,相信唔係太多物業投資者可以做到,只要他們在過去幾年曾經買入物業,或多或少都要輸錢。簡單來說,即是保唔到本,但由於借貸比率不高,即使樓價下跌兩三成,但仍然未輸到入肉,必要時將物業賣走便可以解燃眉之急,咁就可以保到條命;如果投資者賣走晒所有物業仍然是負資產,咁樣就真係連命都保唔到。不過,現在情况亦不是太壞,大多數物業投資者保命可以,但保本就艱難。逆周期措施 救了投資者點解投資者可以保到命?嚴格來說,就是借貸比率不高;不過,借貸比率不高並不是物業投資者自願,而是被金管局強制,上一任金管局陳總裁用一個逆周期措施,將物業借貸比率由七成下降至四成,仲要計壓力測試,租金收入等難關。當時,大多數物業投資者都不滿意,認為金管局限制他們的投資,銀行亦不滿意,逆周期措施令他們少做很多地產投資生意,但估唔到這個逆周期措施,救了不少投資者,就算要輸錢,但仍然可以保命;否則,當樓價下跌兩三成,已經有不少物業投資者輸命。而且如果沒有逆周期措施,在長期低息環境下,樓價會先急升,後急跌,最後一定會有很多地產佬輸到入肉,甚至要破產,咁樣就真係不但本保唔到,命都保唔到,現在都算好彩,即使保唔到本,最低限度可以保到條命。鄺師傅風水文章分享~▸更多文章:玄學風水心得 | 《玄空飛星》鄺子傑師傅
2024/04/30
【楊曉欣】《租金收益率對投資者偏好的影響》
房地產市場與大部分產業板塊相似,宏觀政策上的調整不僅會帶來新的機會和挑戰,也會影響投資者的整體戰略部署及其決策。 寬鬆的管制和稅收優惠等政策調整可以促進某些地區和市場的發展,為中小型房地產投資者開闢新的市場,擴大投資機會,增加投資組合的多樣性,並做到一定程度的風險分散。 然而,市場的急速擴展也可能導致競爭加劇和資源配置不當,增加產業泡沫風險。 同時,寬鬆的政策調整往往以刺激市場為目標,短期內會導致房地產價格和租金上漲,為投資者帶來更大的回報。 然而,短暫的政策對投資環境的底層邏輯影響是不穩定的,特別是如果該行業板塊對於政策導向的靈敏度較高,市場的狀況會因應政策的反復調整,迅速產生變化。 此外,雖然寬鬆政策及刺激措施往往伴隨著金融租賃市場的整體活化,可能短暫提高金融機構的貸款意願,有助於降低投資人融資成本。 然而,投資人也應該多方面考慮其他宏觀因素,假若政策調整導致銀根收縮,貸款利率攀升,購置物業的成本風險就會增加,尤其是對高貸款比例的投資者而言。 理想的租金收益率應該是市場供需平衡關係的自然結果。 要實現這一目標,政府必須採取措施,在放鬆管制的同時增加住房供應,為中低收入群體和首次購房者提供更多負擔得起的住房,並抑制投機性炒賣物業,以確保房地產市場長遠的健康發展。 特別是不少內地學生在暑假期間來港準備升學,在開學前急於以較高價格租住物業,推高了租金價格。 利率上升,股市動盪以及環球經濟不景氣讓原本想進入租賃市場的買家望而卻步,如今狀況於早年樓市興旺使有能力買房的人能夠抓住機會不同,如今的購房者應該需要加倍謹慎。 |楊曉欣女士:理想的租金收益率應該是市場供需平衡關係的自然結果。雖然租金收益率的上升使房地產投資更具吸引力,但投資者在做出投資決策時也不應忽視其他因素,例如抵押貸款利率的持續上升,銀行階段性取消貸款回贈等。 這些因素無疑會降低投資的吸引力。 因此,即使短期趨勢有利,投資決策也應考慮所有相關因素,並謹慎考慮市場的長遠發展。 值得注意的是,租金與樓價之間並沒有明顯的正相關關係。 租金上漲雖然多會導致樓價上漲,但這只是眾多因素之一;2023年的市場資料顯示,私人房租與樓價走勢背離的主要原因是租金上漲伴隨著樓價下跌,其中原因不排除是因為利息高企,令供樓的自住人士利息負擔大升。而投資者自然會設法把這些新增的成本轉嫁到租客身上,這可能是租金上漲的主要原因。 此外,房地產市場的不穩定性和未來的不確定性也會影響投資者對租金收益率的預期。 在樓價升幅預期值較高的市場中,投資者可能會接受相對較低的租金回報。 然而,在前景不明朗和不穩定的市場,投資者可能會情願要更高的租金,以穩定現金流彌補樓價下行風險。筆者:楊曉欣YEUNG HIU YAN CATHERINE▸更多文章:置業投資心得 | 投資人/前資產管理基金董事 Catherine Yeung
2024/04/29
【李峻銘】《優惠政策欠周全 愛你變成害你》
筆者上周跟讀者分享了美國夏威夷的物價高據不下。美國聯儲局官員又放鷹,減息可能又要被迫延後! 電影「花月殺手」- 揭示原住民的慘況今次去夏威夷,需要在東京轉機非常耗時;在機上,筆者有充裕時間看電影,所以今次看了片長三個半小時的「花月殺手」 講述美國白人如何使計向美國印第安人巧取豪奪土地和資源,由羅拔迪尼路( Robert De Niro )主演的William鼓勵由李安納度(DiCaprio)演出的Ernest迎娶印第安女子Mollie然後把Mollie的家人逐一謀害,令整個家族的資產釋放歸入Mollie名下,然後再向其落毒,以便Ernest 可以接收其財產。劇情背景是1920年的俄克拉何馬亞洲,當時當地的白人互相勾結,謀財害命無法無天,原住民的慘況,令筆者更有興趣去了解夏威夷土著的遭遇。夏威夷在1898年正式併入美國成為準州之一;在權力交接時,並沒有大規模流血的戰爭;據歷史說法是經過公投的,但筆者仍然見到不少原住民在屋外掛上鬧獨立的旗幟。公投如何運作,就自行判斷。 「原居民保護區」只是糖衣毒藥,包藏禍心此外,筆者發現有些地區被劃成為「原居民保護區」;導遊說,這些區域樓價超平,因為買家必須擁有最低限度10%的原住民的血統!只需幾十萬美金便有交易!不過,此款房屋的共通點就是比較殘破,原因是買家的收入不高,缺乏資金維修; 日積月累,自然失修令價值下跌。這種情況,和香港的居屋情況相似;由於買家有收入限制,而且也需要補地價才能出售,令物業的價值未能有效釋放。怪不得香港有不少學者建議將居屋補地價取消,才能使市場機制有效運作!另一個原居民優惠是入息保障,他們的入息若低於政府設下的水平,可向政府申請補足差額;結果令許多懶惰原住民只工作半年,甚至自願失業,以免影響政府的補貼。有些人認為種種優惠都是糖衣毒藥,包藏禍心,目的是弱化原住民,難怪現在的原住民只佔總人口的10%,無論對印第安人或夏威夷土著,都是不懷好意,只是手段不同!香港現在回歸祖國,令大家免去被外國人剝削及加害的憂慮,但也需要警惕及留意政策的反效果,以免好心做壞事!| ▸更多文章:投資心得 | 世紀 21奇豐物業顧問行主席及行政總裁 李峻銘
2024/04/26

專欄作者

樓市蔣門人 Lucy Jiang
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。 學生遍佈香港、馬來西亞以及泰國,成績平衡低於市價19%成功置業。 平凡鄰家女孩-財務自由的真實例子;憑著不屈不撓的精神,由零開始白手興家。從一開始銀行只有5萬,透過全亞洲通用的成功物業投資系統,4年內投資本港以及海外15處物業,並教導和培育學生成功在本港以及海外買入優質物業, 單是本港學生課程期間投資物業總金額已超過港幣2億9千萬! 受夠現實社會的壓迫-我的人生我做主! 19歲隻身一人移居香港求學,以優異成績獲得工程學士學位及應用數學碩士學位。畢業之後居住於佐敦一個只是二百多呎的單位,為香港人的生活壓迫和社會的不公平感到十分痛心,下定決心尋找自由人生的出路,到馬來西亞引入成功物業投資系統想為香港作出一點點的改變! 她相信每個人都值得擁有快樂,不應被現實的環境而限制。相信有社會意識的企業能為這個世界做出更大的貢獻,每個人都能從改變自己做起,幫助自己和身邊的人重拾生命的熱情,為冷漠的社會帶來更多溫暖和希望! 夢想教育企業家-教香港人敢於發夢! 她通過教育激勵大家突破自我敢於實現夢想, 創辦全港獨一無二以學生成績為唯一目標的培訓公司。教授以投資結果為衡量標準的全亞洲通用的成功物業投資系統,分享投資知識及心法,令學生能掌握令自己財務獨立和精神自由的工具,可以勇敢追求自由人生。 教學有效貼地實用-深受學生歡迎愛戴! 由低至19歲的青春少艾,高至50多歲的航空大媽都能成功置業追夢! 想擺脫苦悶生的上班一族: 普通文員,工程師,家庭主婦…十分苦惱的中小企老闆…迷失孤獨的企業高層…創業家…企業家等等專業人士都愛上她的課。現在已經幫助超過2000多人追求自己的夢想人生。 國際人生物業投資教練
李海文
李海文先生人稱Dooby Sir Dooby Sir希望,廣大買家入手物業時,充分掌握知識與資訊,積極與專業人士查詢,評估收益和風險,進行安全穩健的投資。 Dooby Sir約有30年香港地產代理銷售、管理策劃、投資經驗。近年更活耀於大灣區樓市,曾任職多家港澳大型地產代理公司董事及顧問,為多間上市公司地產發展部作培訓講師及講座。 現任: 正順好房地產代理(香港)有限公司–副總裁 香港一巴仙培訓學院–星級導師【傳授投資香港工商舖知識及分享實戰經驗】 珠海市房地產經紀人行業協會–顧問 珠海橫琴奧迪置業–顧問/董事 曾任: 香港上市公司旭輝控股集團(00884.HK)深圳事業部–顧問 澳門科技大學持續教育學院《置業投資班,地產代理銷售技巧班》課程導師 香港無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》節目–受訪者 香港星島虎報「海外地產」專欄作家 香港852.house專欄作家 香港ThinkHK 專欄作家 香港明報環球置業連線專欄作家 澳門廣播電視TDM-財經台–特邀嘉賓 常接受中港澳各大傳媒採訪,專門解答大灣區置業疑難及解讀國內樓市政策、科學研究國內樓市未來發展方向。 TVB無線財經.資訊台85台《日日有樓睇》《投資磚財》、澳門廣播電視TDM–財經台–特邀嘉賓、香港TVB「新聞透視-鏗鏘集」、大公報、明報、iMoney、經濟日報、東方日報、星島日報、新晚報、商報、房天下、搜房網、大中華英雄報、中國香港地產網、騰訊傳媒、新浪傳媒、澳門日報、澳門力報等)
李根興
李根興是盛滙商舖基金管理有限公司亦是香港商機的創辦人。 盛滙是香港首家證監會(SFC) 持牌資產管理公司專注為客人投資香港及世界各主要城市優質街道的商舖物業。 李博士畢業於天主教柏德學校(1987年)、美國南加州大學(University of Southern California),榮獲金融理學士學位及會計理碩士學位,他現持有美國註冊會計師(CPA),特許金融財務分析師(CFA)及特許生意轉讓經紀(CBI)等專業資格。李博士於2011年度於香港理工大學完成修讀工商管理博士(DBA)學位,主修創業動力及決策研究。李博士完成哈佛大學商學院修讀為期三年的東主/總裁管理課程(Owner/President Management Program),為帶領盛滙前進作更好準備。 李博士為「香港商業獎2010」之唯一「青年企業家獎」(由DHL及SCMP頒發)及2007創意創業大賞(由香港城市青年商會頒發)之得主, 他成立之盛滙商機於2006年榮獲由香港總商會及工業貿易署頒發之「香港工商業獎:創意」; 2007年榮獲香港生產力促進局頒發「最佳創建品牌企業獎」; 及於2008年榮獲由香港品牌發展局頒發「香港服務名牌」。 盛滙商機更兩度與香港中文大學合作出版「全球創業觀察報告(GEM Report)2007及2009」,該報告為全球55個地區最具規模的創業研究報告的重要一部份,從學術教育上進一步推動創業研究,分析及預測香港及深圳創業環境的發展。此外,李博士更成為企業仲介行內全球最具規模之國際企業經紀協會(IBBA)成立二十九年來最年輕及首位亞洲人主席,不論在本地及國際社會都肯定了他在生意轉讓及創業顧問行業上所作的貢獻。 李博士於2011年獲國際青年商會(香港)評選為「十大傑出青年」,以表揚李博士於本地推動創業文化的卓越成就。
潘達恒
潘sir被譽為「最貼地」的樓評人,他更有「物業增值專家」、「上車教練」、「重建醫生」 等多個稱號,他的理念是希望打被資訊不對稱,為大眾發放更多物業市場的資訊,助無殼一族「上車」及為大眾探索不同板塊的物業資訊,做個精明的置業者及投資者: • 現為《潘sir樓市新思維》地產專欄作家,每星期會在多個大型地產平台發表專欄文章,個別單一發文一天內瀏覽人數超過60,000人;而社交平台(如Facebook)粉絲人數已突破10,000人,粉絲人數更不斷上升。 • 現為聯萬地產集團創辦人兼行政總裁,業務包括一二手及海外物業、重建發展、項目策劃、教育培訓等。 • 現為粵港澳大灣區投資學會會長,學會聯同多位具公信力的學者與及多個界别的代表聯手打造一個投資資訊平台,致力提升各界對粵港澳大灣區各領域的認識,令市民及投資者獲益。 • 現為香港地產代理商總會副主席、專業發展部召集人兼「專業學堂」創辦人、一手物業部專業總監、專業操守部顧問、資源統籌部顧問等,具備豐富辦學及制定課程經驗,致力提升行業專業地位。 • 現為職業安全健康局(OSHC)文職及專業服務業安全及健康委員會主席兼宣傳委員會委員、職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員等多項社會公職,協助提升行業專業水平。 • 擁有香港地產行政師學會地產行政師資格;亦擁有中國房地產經紀人牌照,在港持有此牌照人數不足500人;現正修讀英國學府碩士學位課程,不斷自我增值。 • 曾為某大上市地產代理集團管理層,並連續多年奪得「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」傳媒人氣獎項;與及連續多年獲得地產代理監管局(EAA)持續進修嘉許獎。 《潘sir樓市新思維》專欄的目的是從多角度了解樓市,探索城中地產熱門話題及了解不同地產板塊的變化及走勢,內容包括一二手物業及海外物業、重建發展、置業貼士等,令有志置業的人士能夠置業成功及投資者能夠優化增值,他更提倡「增置識。創財富」,置業前清楚了解各方面後才作決定,並相信「共享。締造多赢」。

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