2019-07-03
經濟日報
近年不少新盤項目為吸客源，推出俗稱「呼吸plan」的沒壓力測試按揭計劃，惟計劃於「供息蜜月期」後供款額倍增，有業主趕於期內沽出手上單位，先行獲利離場。
所謂「呼吸Plan」，是指只要買家「有呼吸」，毋須通過壓力測試或提交入息證明，發展商都會批出高成數一按及二按貸款優惠。
近日出現半新盤滿3年即放售的的個案，其中屯門滿名山，有投資者於2016年5月選用發展商提供的「1838一按」計劃，購入一個滿庭的中層G室，屬444平方呎的1房戶，當時樓價513.9萬元，呎價11,574元。
根據項目價單顯示，「1838一按」計劃最高可借樓價8成，首年豁免利息，第2至3年以滙豐銀行最優惠利率（P；現為5.125厘）減4厘計算，第4至5年則以P計算。
低息期過 利息支出飈3.6倍
以上述單位計算，樓價8成即約411萬元，首年免息，第2至3年每月利息供款約3,854元；但自第4年起，因優惠息率期已過，故每月利息支出即大幅上升至17,558元，比第2至3年急升約3.6倍。
業主於今年5月底，即3年利息優惠期屆滿前，減價放售單位。業主原叫價568萬元，最終減價約10萬元，以558萬元離場，呎價約12,568元，帳面獲利約44.1萬元。
翻查項目一手成交紀錄冊，屋苑有約600個單位採用「1838一按」計劃，相信未來業主因息率上升而放售單位的情況將陸續出現。而2016年同期推出的新盤項目，為貼合買家入市需要，亦多以高成數按揭計劃吸客，隨着這類計劃的低息蜜月期陸續屆滿，不少買家有機會因而放售手上單位，先行獲利離場。
高成數的按揭計劃多由發展商旗下財務公司直接提供，由於當中不涉及銀行審批，發展商可自訂審批准則，助買家毋須入息證明、毋須壓力測試便可獲批按揭貸款，吸引買家以低首期輕鬆入市。
倘轉按銀行 須補首期差價
買家除於優惠期內轉售單位，亦可選擇轉按單位，惟由發展商8成一按轉按至銀行申請6成按揭，原則上業主須補回樓價兩成之首期差額方可轉按。
不過，2016年至今樓價累積一定升幅，部分業主現時可再將物業估值，估值上升變相可提高轉按可造按揭金額，由高成數一按轉按須補回之首期差額便可望減少，甚至亦有發展商一按用家在轉按時已毋須補付首期差額。
撰文 : 梁可昕