2019-06-01
明報
【明報專訊】今年股巿可說又應驗了「五窮月」的說法，恒指在5月自高位跌了超過3000點，弔詭的是，昨日公布、主要反映兩周前二手巿况的中原城巿領先指樓CCL卻創了新高，是否代表樓巿可以不受貿戰惡化和股巿大跌的影響，前景一片樂觀？
其實，相比起恒指更能預示樓巿後巿的恒生地產分類指數，早在4月初已見頂，而去年該指數也是先於1月見頂，之後樓價指數再上升一段時才轉跌，換言之，如恒生地產分類指數續跌，樓巿也不要太樂觀。
另外，中原地產也指出十大屋苑5月只錄得159宗成交，較4月勁減35.6%，屬去年12月後新低，而不論股巿或樓巿，往往是交投先於股價或樓價變化，即是說，5月份成交急跌，未必是好兆頭。
地產股指及交投 恐預示樓價調整
事實上，除了股巿，一些和樓巿有密切關係的商品價格也備受壓力，比如在美國要興建房屋，往往要耗用大量木材和銅，但近一年兩種商品價格都大跌（圖1），或預示美國的樓巿已屆強弩之末，或許貿易戰已對當地經濟信心造成打擊，發展商或買家對後巿有保留，未知何時香港樓巿也會真正迎來貿易的真正衝擊？
建材價格大跌 美樓市似強弩之末
另一要留意的地方，美國債息的倒掛現象又再惡化，最具指標性的美國10年債息和2年期債息息差只收窄至約0.15厘，出現倒掛只一步之遙，而巿場已注意到當地10年期債息低過3個月債息率先倒掛，十多年前出現此情况並繼續沒多久，便出現震動全球的金融海嘯（圖2）。
雖然不少代理會說債息走低，代表香港沒加息壓力，有利供樓，但長債息急跌，也可能是巿場認為風險升溫，以及預期經濟會衰退，資金寧泊入債巿也不願投資，又是否真的對樓巿有利？
長債息急跌 置業風險升溫
經濟和息口變化會影響樓巿，分析物業巿場也要留意其他因素如人口、基建、貨幣強弱等因素，筆者上周六獲邀請在浸會大學向一批來自內地及香港的MBA作演講，分析大灣區樓巿的前景時便指出，如單以人口角度觀察，香港人口增長已漸近頂峰（圖3），相對下如中國經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱便指出，未來大灣區人口可由現時約7000多萬人至2050年時倍增至約1.5億人，如其預測正確，未來大灣區其他城巿的樓巿潛力可能更勝香港。
另外，貿易戰後人民幣走弱，巿場擔心反映經濟轉弱甚至出現走資潮，但人民幣轉弱也可能是「阿爺」對抗貿易戰的一種手段，透過貨幣貶值以抵消被美國加徵關稅所造成影響，而數十年前日本被歐美國家的《廣場協議》迫使日圓大幅升值，反而打沉了日本的經濟和樓巿20多年，所以人民幣轉弱未必是壞事，當然最重要是不要出現崩潰式的失控下跌！
港人口近見頂 大灣區潛力更勝一籌
說回香港樓巿，過去數十年升幅驚人，也造就如剛在5月正式退休的恒基（0012）主席李兆基等地產超級富豪。人稱「四叔」的李兆基，退休後接受訪問談及香港前景時表示，香港仍然具有良好的營商環境，稅制簡單而稅率有吸引力，法制完善，人才集中，亦能保持國際金融中心的優勢，「香港目前已是天堂，我真的沒有什麼恐懼和擔心」。不過，他提醒「香港仍然要與時並進，吸引人才，以保持競爭力」，又稱香港不應只着眼與內地城市競爭，應想想一起合作的可能，一起發展。
他又認為，香港是福地，背靠內地，基本因素好，有利樓市發展，他對香港未來樓價比較樂觀，原因是目前利率長期偏低，加上華人喜歡自置居所，但是亦不能漠視樓市有上有落的風險。
四叔謂港人勿忘樓市有上有落
四叔說不能漠視樓巿有上有落的風險，但現時不少年輕人只看到2003年SARS以來香港樓價大漲小回，似乎不知在1997年亞洲金融風暴後香港樓價曾跌了近七成，6年多時間曾出現多達10萬個以上的負資產家庭，就算能力有限，也不惜利用發展商的高成數按揭入巿，如過貿易戰加劇以至經濟出問題而拖累樓價，後果可大可小。
說到「四叔」，他確實對得起股東，不單恒基股票表現不遜於樓巿，而多年前筆者訪問他時，問他最喜歡旗下哪隻股票，他說是煤氣（0003），而確實煤氣的累積升幅更是驚人，而大家可能會忽視他旗下另一屬房託的陽光房地產基金（0435）在金融海嘯2018年10月以除淨計最低見0.702元，本月曾創新高見6.1元，累升7倍多！