2018-12-21
經濟日報
二手樓價連跌數月，負面影響逐漸浮現。當中剛入伙的半新盤最明顯，近日市場連錄多宗剛入伙新盤的蝕讓或微利個案，若按坊間大部分專家預測，2019年整體樓價回落10%至15%，這類入伙盤面臨挑戰更大。
樓市對上一個跌市出現在2015年底至2016年首季，其間推售的新盤理論上售價相對吸引，小業主應該可以獲利離場，但是近期樓市的跌勢令小業主信心動搖，數個入伙新盤先後錄得蝕讓個案。例如皓畋1座低層B室，實用面積681平方呎，4月開價1,700萬元，10月初減至1,450萬元，最終11月份減至1,325萬元賣出。原業主於2016年5月以1,358萬元購入（持貨不足3年，但SSD由買方負責），帳面輕微蝕讓33萬元，若連購入單位的釐印費及其他雜項支出，估計實質蝕90萬元。
業主信心動搖 蝕讓微利離場
其次，元朗映御2座低層H室，實用面積385平方呎，屬於1房間隔，原業主於2016年初以408萬元購入單位，持貨不足3年便推出市場放售，議價後以500萬元易手，帳面獲利約92萬元。惟業主須支付樓價10%額外印花稅，扣除各項雜項支出計，估計業主實質屬於微利離場。
其實，上述兩宗交易均涉及10%額外印花稅，由於相關稅項由買方負責，賣方才減輕虧損的程度。若來年樓價跌幅擴大，蝕讓程度將會更加明顯。
另外，個別原本賺幅明顯的半新盤，在市況逆轉的影響下，近日罕見蝕讓個案。例如東涌東環2期1B座一個484呎的兩房單位，2015年9月以630萬購入，本月以600萬轉手，帳面微蝕30萬元。
面對樓市跌勢 投資者怎脫身？
區內代理透露，額外印花稅3年限售期屆滿，不少東環業主選擇薄CUT離場，例如1B座高層12室，實用面積638平方呎，2015年9月份以766萬元購入，剛以833萬元易手，持貨3年，帳面升值8.7%，若扣除釐印費及代理佣金等實質平手離場。相對今年初同類3房單位，升值曾經可達4成，面對市況轉差小業主利潤即時大減。
根據中原地產網頁資料顯示，10月份東環錄得6宗成交，帳面升值11%至31%，11月5宗帳面升值13%至27%，至12月暫見5宗成交，但卻出現蝕讓個案。
至於被市場一面看淡的納米單位，前景更不樂觀，市場已經出現瀕臨蝕讓個案，其中黃大仙鑽嶺高層F室，實用面積234平方呎，剛以468萬元易手。原業主2015年9月份以444萬元入市，帳面獲利24萬元，升值5.4%。扣除釐印費及代理佣金支出共18萬元，實質獲利僅6萬元，較撮合該宗交易代理所賺取的8.8萬元佣金更少。
根據Q房網統計數據，今年第四季有14個項目成功取得入伙紙，一共涉及4,100個單位，當中有4個較大型的項目包括將軍澳Monterey、啟德嘉滙等，於12月份開始陸續入伙，其他項目估計在2019年首季也會收樓，但面對樓市跌勢，該批早年入市的投資者能否安全脫身，相信很快會有結果。
撰文 : 唐榮