2019-05-11
東方日報
「無限寶石」是超級英雄電影中的寶物，齊集它們即能實現願望。在現實生活中，首期緊絀的初次置業人士，亦可以借助以下六顆樓市「無限寶石」上車。本報是次請來專家教路，只要識得箇中竅門，即使樓市再次進入瘋癲狀態，一樣可以圓置業夢想。
1.申按揭保險 最多借90%
近年銀行按揭門檻愈來愈高，但其實香港按揭證券公司有為合資格置業人士提供按揭保險計劃，即600萬元或以內住宅的貸款成數高於樓價八成，甚至400萬元或以內物業的貸款上限達九成，即一成首期可上車。
審批嚴謹 需符3條件
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指，這類按保審批過程較嚴謹，須符合三個條件，包括申請時未持有任何香港住宅物業、有固定收入及通過壓力測試以符合最高供款比率要求。
另外，亦要準備資金繳交按保費，惟可按財務需要分一次過繳清、一併向貸款銀行借取，並透過每月供款一併償還。
她指，不少人將「按保」與「二按」混淆，前者主要由按保公司作擔保，減低銀行為置業人士提供六成以上至九成按揭貸款風險。「二按」是指銀行一按以外，由其他金融機構提供的按揭。
2.首置人士宜覓四球盤
雖然合資格的首次置業人士可透過香港按揭證券公司提供按揭保險，敍做最高九成的按揭貸款，惟面對樓市升溫，要尋覓四球或以內的上車盤難度愈來愈高，究竟哪些地區有得揀？
祥益數據顯示，目前屯門私樓400萬元或以下的私樓放盤約47個，坐落新墟的多寶大廈，叫價355萬元。至於「置樂三寶」最平為麗寶大廈，入場叫價360萬元。鄰區元朗亦不乏平價選擇，中原王勤學指，元朗市中心一帶同類交吉放盤僅三個，以單幢樓合益大廈叫價最平，實用面積159方呎的迷你盤，叫價270萬元。
九龍方面，富誠番祖兒指，納入九成按保範圍的黃大仙上車盤買少見少，最平為慈雲山嘉喜大廈，叫價398萬元。放眼港島，世紀21日昇黃文龍指，北角僅得一個交吉放盤價低過四球，為嘉運大廈一個實用面積153方呎納米盤，叫價398萬元。
3.新盤可揀發展商二按
不少發展商推出的新盤都會提供高成數的一按及二按，方便首期資金不足的買家入市，近期更有新盤提供最高樓價九成按揭，到底有甚麼細節要留意？
中原按揭董事總經理王美鳳指，發展商為買家提供二按，雖有助減輕首期負擔，但因銀行需評估借款人是否足以應付每月總債務供款，借款人須同時通過一二按還款之壓測，方可同步獲批出貸款，故買家入市前宜衡量自身的財務能力。
她稱，要留意發展商提供二按初期，息口較優惠，如首三年按息P減2.5%，其後息率回復至P減1%至P+1%，實際息率上升到4.125至6.125%。而銀行在計算二按供款壓測時，是按照優惠期後較高之全期息率計算。
要留意若二按貸款高於樓價兩成，令整體按揭成數超過現時上限兩成，借款人之供款佔入息比率及壓測上限便需下調5個百分點。
4.無固定收入 私貸幫補
非固定入息職業，如依賴佣金收入人士，往往未必能提供稅單而難以獲批高成數按保，以現時銀行按揭最高僅六成的情況下，部分人即使收入再高，也難免出現首期不足問題。究竟這類人士如何籌夠首期上車？
包批貸款 毋須壓測
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，市場上不乏針對二手住宅物業及持有香港身份證人士而設的私人貸款產品，最大特色是包批貸款，只要提供購入住宅物業的一按銀行批核信，毋須壓力測試下便可獲批貸款，最高總貸款額佔樓價70%，貸款上限200萬元。
黃詠欣稱，此貸款能協助準買家解決燃眉之急，免撻訂收場，惟要留意貸款息率比銀行按揭利率高昂，要注意自己是否有足夠能力還款。另外，銀行估價不足、差一點才能通過壓測，或曾做過擔保人因而按揭成數被減一成等個案，亦可以考慮選用該貸款產品。
5.瞄準新居屋 156萬起
除一二手私樓外，資助出售房屋是首置人士不錯的入市選擇，尤其是定期推出的新居屋，白表申請人不但可申請最高九成按揭，更重要是有政府擔保下，毋須通過壓力測試可獲銀行批出樓按，上車門檻較低。
去年61人爭一單位
新一期居屋五月接受申請，推出六個屋苑共4,871伙，以市場價五九折出售，當中最平只需156萬元，白表申請人首期僅15.6萬元，估計八月攪珠、十一月揀樓。該些屋苑全屬港鐵沿線，包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及沙田旭禾苑。
要抽到新居屋就要睇運氣，據房委會資料，上期新居屋累收7.2萬份申請，超購60.3倍，申請人數創新高，平均61.3人爭一單位。
要留意的是，白表及「白居二」申請者的二人或以上家庭的入息及資產限額分別為5.8萬元及201萬元；而一人家庭則減半。另外，即使申請人毋須通過壓測，但若欠債高於入息比率一半，一樣難獲銀行批出按揭。
6.透過白居二資格入市
新居屋難抽，部分置業人士轉向二手資助房屋入手，尤其「白居二」恒常化後，房委會今年推出名額增至3,000個，為首期緊絀人士提供上車機會。
「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」，容許獲配額的合資格白表申請者，在公屋及居屋第二市場購買未補價單位。因未補價公居屋入場門檻較私樓低，加上有房委會擔保，一般來說，有銀行會以樓齡20年作分界，為低過20年的居屋批足達25年的九成按揭，減輕「白居二」客的首期負擔。
據悉，新一期「白居二」於五月與新居屋一同接受申請，料八月攪珠，十二月發批准信。至於申請資格及入息限額與新居屋相同。
不過，未補價公屋及居屋放盤量少，近年樓價被搶高，20個熱門獲批長年期高成數按揭的年輕居屋中，約一半平均實用呎價衝破萬元。而未補價公屋亦癲升，其中鴨脷洲利東邨四月平均實用呎價直逼九千元。
理財態度正確置業添勝算
香港樓價貴，上車置業是不少年輕人目標，部分為儲首期節衣縮食不在話下，不去旅行不消費，究竟單靠慳是否就可儲到首期？
宜購具升值潛力物業
已置業多年的泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，年輕人要儲首期不一定要靠慳，理財態度是要學習合理儲蓄及適度消費，應趁後生多去增廣見聞及應酬，從而擴闊生活圈子，才有利日後事業發展。
他建議，盡可能購入投資價值較大的物業上車，即使樓齡舊、無升降機的唐樓，只要位置好也是不錯的選擇。而近年樓價癲升的納米樓，則不宜沾手。