2018-12-06
經濟日報
日前寫了篇《好難等業主蝕讓》的文章，那購買物業是真正不敗神話？過去數月的樓市調整，一些過去容易創造蝕讓的有利條件的物業，又的確錄得虧損交易。
劏場劏廈
一個完好商場，如果收租理想，為甚麽要斬件？尤其是舊工廈樓面、舊樓上商場舖，劏細變納米舖或工作室，再演化成資產增值、收租保證的着數項目再分拆出售，上世紀曾出現不少死場劏細繼續都係死場的故事。去年至今年，再度上演劏場大幅蝕讓斬纜的戲碼。
近期的多宗成交顯示，「劏」好危險！屯門青山坊壹號總站1樓106號舖，原業主早於2014年以287.2萬元購入，剛以75萬元轉售，持貨4年帳面損失212.2萬元，期內貶值74%。大角咀必發道SOLO（工廈）11樓1、2室，面積分別554及454平方呎，投資者去年8月共以739萬元購入，剛以412萬及296萬元轉手，持貨約1年帳面損失31萬元，若連購入時的雙倍印花稅計，估計實質損失逾60萬元。
尖沙咀劏場首都廣場3樓一個單號舖，剛以61.8萬元成交，原業主於2013年以243.6萬元購入單位，持貨5年，是次易手蝕181.8萬元。事實上，翻查土地註冊處資料顯示，首都廣場今年錄約10宗成交，全數為蝕讓離場，最多蝕約573.4萬元。
車位
日前有報道指出，曾受短炒投資者追捧的深井豪景花園現蝕讓車位成交。豪景花園車位比例達一比一，長線投資已經不容易，多年前一手發展商拆售時曾掀起炒賣潮。去年亦曾瘋炒，但一旦逆轉亦輸得很快。
屋苑1樓一個單號車位，近期以83萬元易手，賣方在今年10月初入市，當時買入價為84.7萬元，持貨不足兩個月，帳面已蝕1.7萬元。若果計及代理佣金、印花稅及律師費等，相信實蝕逾4萬元。當然，入貨價「堅離地」也可能引致損失，將軍澳區亦出現車位蝕讓個案。日出康城領都L2層一個單號車位，日前以210萬元易手，原業主於今年6月以230萬元買入車位，持貨僅5個月，帳面虧損20萬元沽貨，即蝕8.7%。另外，峻瀅1期地下單號車位，原業主2月份以155萬元入市，本月以138.9萬元沽出車位，持貨9個月，帳面蝕16.1萬元或10.4%。
新盤
唐榮過在不同的場合均提醒購買新盤的注意事項，過去某些時期，新盤曾出高溢價開售，尤其是特別多內地買家追捧的時期，新盤開價往往高出同區新盤、半新盤和二手樓，買家追入，即使事隔多年，樓價持續上升，但由於當初買入已預付了升幅，結果持有數年仍要面要蝕讓。另外，一些細單位亦出現類似情況。
像洪水橋尚城日前錄得單號洋房成交，實用面積1,576平方呎，建築面積2,154平方呎，成交價1,388萬元，平均實用呎價8,807元。據了解，原業主於2013年以1,478萬元買入上址，今年6月叫價1,780萬元放盤，最終累減392萬元沽出單位，帳面蝕讓90萬元或6%。
堅道瑧環高層D室，實用面積449平方呎，屬於1房間隔，剛以1,380萬元轉手，呎價30,735元，屬於理想呎價水平。不過，原業主早於2010年以1,387萬元購入單位，是次易手帳面損手7萬元，若連其他雜項支出，估計實質損失超過60萬元離場，買入8年都要輸。
有人說花錢買教訓，也有人說人是重複犯錯的動物，香港人是那一種？
撰文 : 唐榮