2014-03-11
經濟日報
撰文:唐榮
欄名:專家樓論
上周一份報告顯示，1月份共有7個私宅項目動工，涉及單位總數1,238伙。
其中新界區動工私宅單位數量有928伙，佔整體比率達75.0%，當中最大規模要算是將軍澳66B2區項目，單位數量591伙。
1月7個項目動工 涉逾1200伙
私人住宅土地拍賣招標出售，可以視為供應的第一步，一般可以這樣估計，投得地皮後，大約2至3年左右可以樓花方式推出市場，達成自置居所或投資的目標，這是第二步。再過2至3年左右可以落成入伙，便正式可以自住或出租，滿足需要，這是第三步。
不過，一個項目發展大約5、6年，但何時動工、何時推售樓花似乎難有標準，這亦令市場可出售新盤的數目時有波動，舉一個上文的例子，2012年1月將軍澳66B2區地皮招標，屬於2011/12年度賣地計劃中，如上文所指，該項目於今年1月取得動工紙，大約耗時2年（24個月）。發展商似乎急不及待，隨即申請預售樓花。
地政總署上周公布，上月新入紙申請預售樓花同意書的項目共有4個，當中便包括會德豐將軍澳66B2區項目（591伙）。其餘3盤均位於九龍區，分別為永泰及南豐紅磡高山道1號項目（173伙）、香港小輪紅磡寶其利街項目（95伙）和有利建築馬頭角浙江街18號項目（84伙），而4盤合共涉及943伙。
將軍澳66B2區 樓花期34月
在上月新申請中，會德豐將軍澳66B2區項目預計入伙期為2016年11月30日，樓花期長達34個月，34個月樓花申請預售，當然源於政府放寬後樓花期上限30個月，而審批文件需時，數月後便剛達到30個月樓花期的標準。不過，最終何時批出？批出了是否即時推售，就難有標準。
以這個將軍澳樓盤為例，由2012年1月投得地皮至2016年11月入伙，大約耗時5年左右，可以視為一般透過政府拍賣招標取得土地的發展所需的時間。
利嘉閣地產的一份報告指出，回顧政府自2010年開始頻密賣地，當中包括多幅將軍澳及九肚山區等官地、合共約5,000伙可在今年內開展工程；港鐵多個大型上蓋項目包括南昌站（約3,414伙）、朗屏站（北）（約832伙）、荃灣西站（5區）城畔項目（約942伙）、荃灣西站（6區）項目（約894伙）等亦可在年內動工。
此外，連同東涌55A區（約2,392伙）及火炭坳背灣街1至11號（914伙）等私宅項目在內、逾7,000伙私宅單位已於早前月份獲屋宇署批准動工，料可於今年任何時間施工；最後再加上發展商利用自身土儲開展的中小型項目作粗略推算，估計2014年的私宅動工量可望增加最少80%至約1.8萬伙水平。
2010年住宅地 今年料可開售
報告中提到2010年起頻密賣地，翻閱地政總署的2010/11年度的賣地紀錄，發覺有一些項目去年已取得預售樓花同意書甚至開售部分單位，如東涌55B區的昇薈，又或者正申請預售樓花同意書，若依3年推算，2010/11年度起至2014年，剛好是3年左右，不少單位理論上可在今年以樓花形式開售（見附表），自2010年起政府主動推地，有較多新盤樓花登場，應該從今年起啟動。
至於未來數年的情況，明天再續。
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